南山控股(002314):地产业务盈利增强,探索多元化地产
营收小幅增长,地产业务带动盈利提高.公司16年营业收入49.86亿元,同比增长2. 1%.其中房地产收入36.13亿元,占比74%;集成房屋业务收入5.46亿元,同比减少43.23% ,占比11%;船舶舱室配套业务收入5.65亿元,同比增加1.55%,占比12%;物业服务收入0. 12亿元,同比减少32.66%,占比3%.公司毛利率从2015年24.61%上升至38.34%,主要是由 于房地产销售及租赁业务毛利率水平提高整体毛利率水平所致. 2016年公司房地产毛 利率达到43.46%. 项目分布聚焦一线和强二线. 公司房地产项目主要聚焦珠三角和长三角地区的一 线和强二线城市, 以上海,深圳,苏州,南通和长沙为主.项目所布局的城市在16年地价 和房价轮动上涨.公司在去化方面做了积极的营销创新工作,引入明源云客手机端和管 理软件,增加拓客渠道,提高销售管理效率. 在开发节奏和销售策略方面,公司顺应市场变化积极调整,全年销售情况较去年有 大幅提升.16年公司地产业务房地产业务实现合同销售金额67.5亿元,同比上涨76%;合 同销售面积39.4万平方米,同比上涨7%.均创公司销售业绩历史新高. 公司土地储备聚焦长三角和成渝地区. 16年公司土地储备布局抓住"长江经济带" 和"成渝经济区", 利用招拍挂,股权收购,旧城改造,合作开发,一级整理等方式多管齐 下加强土地储备.16年4月,公司在苏州浒关通过招拍挂的方式获得住宅地块,占地面积 9.75万平方米.在创新模式上,公司以增资扩股方式获得武汉为侨服务产业园产业用地 ;通过签订租赁协议方式,获得合肥汤池项目D地块租赁用地2500余亩;通过股权收购方 式取得成都西二环红牌楼项目180亩的土地一级开发权.截至16年报告期末, 包括公司 在长沙, 苏州和南通的土地储备,公司共计持有待开发土地面积65.1万平方米,建筑面 积102.56万平方米,可售货值超过50亿元. 投资建议:维持"增持".南山控股吸并深基地的重组方案自2016年10月时公告中止 ,其原因是B股审批流程较为复杂,审批周期长.物流地产业务纳入南山控股房地产板块 还差一步之遥.南山控股自身房地产项目有一定储备可逐年释放业绩;集成房屋在2016 年11月和中建三局签订合作框架协议之后, 可通过资源互补,逐步改善业绩.我们假设 吸并方案在17年Q2继续推进,Q3完成重组.我们预计南山控股2017年EPS为0.32元每股. 南山控股2017年4月19日的收盘价为8.10元每股,对应2017年PE为25倍. 参照可比公司, 我们给予南山控股2017年30倍值,对应目标价9.60元每股,维持增 持评级.风险提示:深基地B吸并方案存在执行风险. |
