北京城建(600266):深耕北京,致力棚改
公司是北京城建集团下属房地产开发平台,实际控制人北京市国资委,位列中国房 地产上市公司百强行列.公司尽管已经走向全国布局,但核心资产仍在北京. 京城资源始终稀缺, 发展可持续性有望提升.2017年3月之后,北京市场明显降温. 但是,由于二手业主降价意愿比较低,且新房备案价格一直没有达到二手房最高成交价 格,未来北京新房项目房价明显下降的可能性较低,存量资源仍然安全.同时,随着北京 人口的疏解, 尤其是北京核心区地位更加明确,我们认为老城区的棚改工作可能提速, 郊区则可能会出现更多的真实自住需求, 企业发展可持续性更有保证.而且,北京2017 年计划供给土地规模远远大于2016年的实际水平, 且供地渠道比较多元化.我们相信, 深耕市场多年,具备丰富的多元化项目开发经验的上市公司,未来可能更加受益市场变 化. 公司杠杆可控, 拓展积极.公司资金链比较安全,2016年年末净负债率54.8%,有息 负债率28.0%,均低于当时行业平均水平.2016年公司销售回款同比增速超过50%,达到1 69.0亿元.同年,公司新增土地储备则达到453万平方米.这也使得2016年成为公司拿地 最多的年份.不过,公司并没有获得地王,也没有深入一些过于偏远的三线城市,拓展积 极,但风险可控. 背靠集团棚改经验丰富,期待望坛项目推进.公司在北京积累了相当数量的土地资 源,这意味着公司具备安全边际.同时,公司在京内有相当数量的一级开发项目,并有动 感花园这样的成功案例.目前,公司最大的看点是望坛的棚改.一方面,疏解非首都职能 的浪潮可能推动棚改政策扶持力度加大,另一方面,和集团合作推进棚改的模式可能有 利于棚改快速推进.望坛项目处于北京核心位置, 计容建筑面积超过80万平米,尽管当 前进度仍有不确定性,但却是公司最重要的看点,也是公司未来模式复制的希望所在. 风险提示:房地产市场硬着陆的风险;棚改项目进展不确定的风险. 盈利预测和投资评级.我们认为,公司目前项目资源丰厚,销售进展顺利,杠杆良性 可控.公司在棚改领域有明确看点,还有一些股权投资业务作为房地产开发业务有益补 充.我们不考虑望坛项目贡献, 给予公司2017/2018/2019年1.03/1.18/1.34元/股的盈 利预测,以及18.23元/股的NAV.公司当前股价14.58元/股,我们给予公司NAV平价,即18 .23元/股的目标价,同时给予公司"买入"的投资评级. |
