房地产：破立之间地产短期谨慎观望，长期关注土地资源、存量运营和地产基金
宏观经济类滞胀大背景下，房地产政策面资金面均不断收紧：2017年宏观经济“类滞胀”态势更明显，地产与金融过度扩张拖累潜在增长，政策面加强房地产调控，防范金融风险，严控资产泡沫；资金面央行保持货币政策稳健中性；继银行和债券市场融资遭遇收紧后，证监会收紧热点城市房地产基金资管项目，对底层资产进行穿透管理；信用收紧，融资受阻，销售下滑，资金密集型房地产整体面临巨大的资金链压力。 近期各城市场表现不尽相同，上海深圳量价齐跌，重庆投机需求放量北京首套房贷利率上调至9折；上海集中清查“类住宅”建设及销售，2016年12月上海新建商品住宅成交面积同比下跌68%，成交均价约4.3万元/㎡，环比下滑10.4%；2016年12月深圳商品住宅成交面积同比下跌70%，成交均价连续3个月维持5.5万元/㎡；重庆2016年10月商品住宅销售面积环比9月跳涨86%，12月成交均价约 中指数据显示，2016年中国房企销售额超千亿12家，前3强销售总额超过1万亿；超千亿12家（2015年 资7家），超百亿房企达131家；TOP100房企门槛提升至166亿（2015年为104亿）；2016年中国房企并购支出超过420亿美元，同比增加32%，房企并购整合加速。 长期来看，中国城市化进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资短期对房地产行业持谨慎态度，货币稳健中性，汇率逆转资本外流，通胀隐现利率提升：万公司机会大于行业机会，事件性机会大于趋势性机会；收入端见顶，成本端居高不下（土地/人工/大宗），融资雪上加霜，房地产行业净利润率将继续承压；下调行业评级为“中性”。破立之间寻找相对确定点，建议关注以下标的：1.土地存量价值重估，旧城改造更新提速（招商蛇口、华夏幸福、华侨城）；2.存量运营商和城市运营商雏形（陆家嘴、招商蛇口）；3.地产基金和证券化创新先锋（嘉宝集团）；4.未受调控影响，价量温和放大，业务结构均衡二三线地产（宁波富达）。 风险分析：人民币汇率贬值与资本外流加剧；通胀加剧导致央行被迫加息；销售持续萎缩导致房企出现大面积资金链断裂。 |
