新城控股：千亿之后，空间更为广阔
投资要点 投资逻辑：公司2016年销售额实现跨越式增长，达到 651 亿（+104%），2017年突破1000 亿已无悬念（增速约60%），非长三角区域销售贡献上升显著，公司成功从区域性房企转型为全国性房企。此外，我们认为公司还有三个主要亮点：1、公司快速周转能力；2、公司土地储备丰富优质，截止目前，土储3011万方，主要布局江苏、山东、浙江，平均楼面地价3175 元/平米，仅相当于当前售价的23%；3、公司商业地产快速放量，“住宅+商业”双轮驱动有助于公司纵深布局。 公司2016 年实现了跨越式的成长，今明两年增长有望持续。2016 年公司销售额651 亿元，同比增长104%，增速较2011-2015 年复合增长率28%变化十分显著。销售额在全国房地产企业中排名第15 位，比2015 年名次提升6 位。2017年1-11 月，公司销售表现强势，销售额达1053.0 亿，同比增长75.1%，签约面积771.8 万方，同比增长44.5%，全年销售有望冲刺1400 亿元。 公司存货周转率处于行业领先水平。在运营策略方面，新城控股坚持高速周转，快速销售，过去五年（2012-2016）公司存货周转率均维持在0.5 以上，明显领先于行业其他龙头公司。我们分析背后原因，除了存货账面值相比偏小之外，还有三个原因：与销售去化相匹配的存货供应策略、拿地成本和建安费用的良好控制、快速的开发和推售能力。 优质的土地储备和前瞻的区域布局，夯实未来持续成长之路。在城市布局方面，公司坚持“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。截止2017 年6 月公司土地储备3011 万平方米，可供未来2-3 年的开发时长，主要分布在江苏的苏州、常州、南京，山东的青岛、济南，浙江的杭州，6 个城市合计占比47.2%，三个省份合计占比69.7%，2017百强县该三省占比49%，再次显示公司布局的前瞻性。 公司商业地产进军国内商业地产第一梯队。公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动运作模式，产生地产的横向协同效应，亦有助纵深布局。截至2017 年6 月，公司已开业商业综合体13 个，在建及拟建广场33 座。预计，至2020 年广场开业数将达到100 个以上。2016 年实现商业综合体销售收入109.8 亿，同比增长72.2%，出租物业及管理收入4.4 亿，同比增长47.8%。商业地产收入占总收入比由2015 年的28%，上升到2016 年42%。“住宅+商业”的均衡发展，将成为公司一大亮点。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019 年归母净利润将取得45.2%的复合增长率，鉴于年底估值切换时期，我们给予公司2018 年12 倍估值，对应目标价36.72 元。公司作为低估值、高增长的典型代表，维持“买入”评级。 |
