房地产：有保有压仍是2017年政策主基调 关注3股
房地产：政府工作报告要点简评-分类调控、有保有压仍是2017年政策主基调 事件： 3 月 5 号，第十二届全国人民代表大会第五次会议开幕，国务院总理李克强作出政府报告。 点评： 1、房地产融资小周期承压，中周期复苏（经济及地产行业）判断未变。政府下调2017 年 GDP 和社融增速目标，更突出防风险和去杠杆。货币政策回归中性的大背景下，2017 年房地产融资将承压，房地产相关（按揭等）信贷占比将下降，市场利率上调也将导致按揭利率面临上涨压力。 强调行业小周期调整逻辑，维持 2017 年四季度左右行业见底（量）判断，中周期尚未走完（维持中周期走到 2019 年左右判断）。同时，GDP6.5 的目标将保证经济产出缺口复苏，而房地产行业前期的上行已走在经济复苏的曲线之前。 2、分类调控、有保有压。 关于房地产调控，报告提及“2016 年去库存取得积极成效，目前三四线城市库存仍然较多，支持自住及新市民购房需求，因城施策继续去库存”，“坚持住房的居住属性，加快建立和完善长效机制，加强分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。 因城施策、分类调控、有保有压仍是 2017 年调控主基调，大部分三四线城市仍延续去库存政策支持。但去化周期下降及热点地区需求外溢导致部分三四线城市量价齐升，调控扩围也相应跟进，预计哪里冒头打哪里的“打地鼠”调控模式还将延续。 3、未提及房地产税。报告未提及“房地产税”，人大新闻发布会也表示“今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排”。房地产税涉及地方税源、财富分配、住房需求调节等多种功能，本届人大常委会把房地产税法列入了五年立法规划，是一个系统性工程，短期内难以一蹴而就。 4、棚改目标与去年持平。报告提及“今年棚户区住房改造 600 万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务”，今年棚改目标与去年持平，仍维持在相对高位。 5、首次提及支持特色小镇。报告提及“支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用”，中小城市和特色小镇是疏解大城市压力的有效手段，但这不是广泛意义上的三四线崛起，而是对大都市圈的强化，即报告所提及的“发挥城市群辐射带动作用”。 此外，报告还提及“研究制定粤港澳大湾区城市群规划，提升其在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”，泛珠三角城市群的地位有望进一步提高。 建议： 上半年仍处于销量探底阶段，系统性机会还需等待，估值修复是主流机会，布局高折价、业绩型（华发、新城等）、国央企改革（华侨城等）、部分有安全边际的多元化标的（苏宁等），下半年靠后阶段，可加大对高周转标的的关注。 风险提示： 政策持续收紧导致行业周期下行、货币政策收紧带来的行业流动性风险。 |
