房地产：政策放松预期推高估值水平
鉴于宏观经济低迷以及政府高层对房地产去库存的罕见指示，我们认为近期地产政策有可能会进一步放松。政策储备包括：1）首付比进一步下调至20%；2）降低或免除二手房交易资本利得税/营业税；3）允许按揭贷款利息抵税；4）通过将营业税改为增值税，降低开发商税收负担。 充足的抵押贷款额度有望保障潜在政策放松的效果。我们预计2016 年抵押贷款额度与地产销售的比率有望达到72%，远高于45~55%的历史水平。抵押贷款额度充足可以确保政策放松（如调低首付比）转化为实实在在的销售增长。中国家庭房地产杠杆率增高带来的风险并不大，因为中国家庭当前房地产杠杆率要远低于其他国家水平。 市场表现平淡预期可能存在上行风险。我们预计2016 年全国范围地产销售有望同比持平，主要考虑到一二线城市供应有限以及三四线城市需求疲弱。但如果地产/货币政策放松超预期，我们关于明年全国地产销售额持平的预测将有上行风险。 当前36%的NAV 折价以及7.2 倍2016 年市盈率的估值处于历史平均水平，政策放松有望带来上行空间。我们选股主要基于三大主题：1）供应不足城市的资产重估；2）改善型需求不断增长；3）存量房市场整合提速。华润置地、绿城中国、搜房控股、中国海外发展以及深圳控股是我们的首选标的。 |
