三四线城市项目不及预期 房企一季度销售额增速放缓 截至4月9日，30家上市房企公布了2019年一季度销售业绩，合计销售金额为10469亿元，同比增长3.7%，增速明显放缓。一线梯队房企销售额均有所下滑，春节返乡置业遇冷，三四线项目销售不及预期是主要原因。部分中型房企销售业绩亮眼，主要与布局一线城市项目有关。不少龙头房企3月份业绩出现回暖。从新增项目看，主要在一线城市。 一线梯队表现不佳 从一线梯队房企一季度销售情况看，中国恒大签约销售金额合计1196亿元，同比下滑26.10%；万科A签约销售金额合计1494.4亿元，同比下滑3.1%。中国金茂签约销售金额共计283.3亿元，同比下滑26.7%。 融创中国表现抢眼。公司4月7日晚间公告称，截至2019年3月底，集团累计实现合同销售金额约798.7亿元，同比增长11%，累计合同销售面积约542.5万平方米，合同销售均价约1.47万元/平方米。 部分中型房企销售额增长明显。首创、建业等多家中型房企一季度销售额增幅超过60%。 这些公司销售额增长多与一线城市项目有关。以首创置业为例，公司一季度实现签约面积约56.7万平方米，同比增长35.6%；累计签约金额约139.1亿元，同比增长63.2%。其中，北京地区签约金额占比49%，上海占比13%。 中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从目前数据看，2019年1-3月上市房企销售额增速整体放缓明显，龙头房企表现尤其突出。主要在于春节期间返乡置业有所退烧，这对布局三四线城市项目的龙头房企影响较大。此外，结转同比大幅减少也是一大因素。部分中型房企异军突起，且联合拿地项目增多。 三月出现回暖迹象 从3月份单月销售数据看，一线梯队房企销售业绩开始回暖。以中国恒大为例，公司3月实现合约销售金额约549亿元，达到2月销售额的2.5倍，单月销售额增幅居前。 多数公司环比涨幅较大。以融创中国为例，公司3月实现合同销售金额约376.4亿元，同比增长22%，环比增长106%，合同销售面积约为261.7万平方米，合同销售均价约为1.44万元/平方米。 部分公司3月份新增项目较多，且新项目中一线城市楼盘占比较高。以万科A为例，2月份销售简报披露以来，公司新增加项目11个，需要支付权益地价98.93亿元。其中，北京通州区台湖0094等地块项目占地面积约11.6万平方米，万科权益建筑面积约为21万平方米，需支付权益地价49.95亿元，超过其余10个项目的总和。 此外，万科3月份新增物流地产项目两个。其中，一个位于深圳市盐田区，建筑面积达到8.38万平方米，万科权益建筑面积为10.39万平方米。 稳字当头 逾八成公司钟爱“标准一” 截至9日，科创板受理企业已达57家。在五套上市标准中，82%的企业选择“标准一”，暂无公司选择“标准五”。业内人士指出，科创板普通企业五套上市标准层层递进，又各有侧重，市值成为硬指标。如果发行询价后达不到当初申报的市值标准，则发行失败。绝大多数企业选择风险较低的标准一是出于求稳心理。 “标准一”成热门 上交所科创板上市规则中，针对科创板普通同股同权企业设置了五套差异化的上市标准，企业可任选其一。另外，针对红筹企业和表决权差异企业分别有四套和两套上市标准。 如是金融研究院院长管清友认为，科创板五套差异化上市标准相对于A股其他板块的突破在于关注市值标准，弱化了财务指标，增加了研发投入比等指标，上市条件更加多元化。 中科沃土基金董事长朱为绎对中国证券报记者表示，科创板普通企业五套上市标准之间有一定逻辑关系，层层递进，产品市场空间和收入是核心，市值起约束作用，这与PE/VC对创业公司关注的重点相符。按照相关指标计算，五套标准对应的市销率都不超过10倍。同时，五套标准各有侧重。 朱为绎称，标准一市值门槛为10亿元，核心关注点是盈利性；标准二市值门槛达到15亿元，核心关注点是研发投入；标准三市值门槛达到20亿元，核心关注点是经营性现金流；标准四市值门槛跃升至30亿元，要求营业收入在3亿元以上，核心关注点是市场占有规模；标准五市值标准达到40亿元，对产品研发进展和市场空间提出具体要求，核心关注点是市场前景和核心技术能力。 在具体实践中，47家科创板受理企业选择标准一，占比82%；2家公司选择标准二；天准科技选择标准三；6家公司选择标准四；暂无公司采用标准五。 此外，优刻得选取了针对表决权差异化安排的第二套标准：预计市值不低于50亿元，且最近一年营业收入不低于5亿元。 标准选择有玄机 值得注意的是，不少公司符合科创板多套上市标准。研究人士指出，这些申报企业选择相应标准更多是基于企业本身特点和诉求。 牛牛金融研究中心研究员刘迪寰表示，选择标准一的公司中，安翰科技、科前生物及睿创微纳同时符合其他标准。不排除这些公司是在财务表现良好情况下，对市值保守估计的稳健策略。以安瀚科技为例，申报稿中，公司详细说明了自己符合四项市值标准，公司研发投入占比大，估值和经营性现金流水平符合相关标准。科前生物和睿创微纳情形类似。 选择标准四的公司中，晶晨股份满足五项标准，和舰芯片同时满足标准三、四、五，容百科技则满足标准四、五。刘迪寰认为，对于这些企业回避标准五，或许是因相关标准不易量化；选择标准四市值更低，更稳妥，且营业收入是较易衡量指标。此外，这3家公司此前融资估值分别达到62亿元、67亿元、101.88亿元，选择市值标准较高的标准四可能是对企业估值较为自信。 同时符合四套标准的赛诺医疗是为数不多的选择标准二进行申报的企业。朱为绎认为，可能是由于赛诺医疗的研发投入占营业收入比例高达30%以上，选择标准二符合赛诺医疗研发投入较高的特质。该公司2018年净利润超过8900万元。此外，赛诺医疗2017年就按23亿元估值对外增资3亿元，15亿市值的申报标准并不高。 目前仅有天准科技选择标准三。“以标准三申报的企业或具备较大潜力。”朱为绎说，亏损却经营性现金流持续为正的公司，意味着其在产业链中比较强势，可占用上下游资金。 投行实操之道 绝大多数企业选择标准一，除了出于求稳心理，还另有原因。有投行人士表示，标准一接近IPO要求，首批申报并被受理的企业大多数是拟IPO企业，因此与标准一的要求天然契合。获上交所受理的57家拟登陆科创板企业大多是拟IPO企业。目前情况下，科创板可以快速辅导、快速审核等预期对企业产生巨大吸引力。 在具体项目中，如何确定公司市值？某已申报科创板项目的投行人士王凯（化名）说：“我们选项目不倾向于选择前一轮融资后市值还未到申报市值的项目。最好是前一轮融资已达到市值标准，具有一定规模，其他指标略微上浮。” 目前尚未有企业选择申报的标准五被业内认为是最难标准。虽然该标准对企业营收净利等均无具体要求，但其核心是市场前景和核心技术能力，否则无法支撑40亿元市值。 有券商人士指出，科创板要求券商必须跟投，标准五要求的市值最高，但在科创板做空机制尚未出台的情况下，券商跟投或面临亏损风险。比如，新药研发可能在二期试验后无法再进一步或拿到批文后市场不及预期，这些都是投资高科技企业可能面临的风险。 “医药企业在港股上市的标准也是获准二期临床试验，但在具体选项目中，我们会等医药企业进入临床四期才在内部立项。”王凯说。 贷款炒股？勿被忽悠 随着A股赚钱效应日趋显现，各类与股票投资相关的推销电话有所增多。除了配资、荐股，一些贷款中介公司也十分活跃。中国证券报记者了解到，商业银行对个人信贷的审批和监管较为严格。虽然部分贷款中介公司声称能够应对监管限制，但业内人士指出，通过中介公司获取信用贷款用于炒股风险很大，投资者千万不要被忽悠。 银行信贷监管严格 记者多方走访了解到，银行对信贷的审批和监管较为严格。综合多家商业银行的信贷产品信息来看，信用贷额度一般在50万元以内，期限以3年居多，利率差异较大，审批通过后一般一周内到账。 “信用贷额度最高50万元，这是监管规定。期限一般为3年，优质客户可以4年。利率最低的可达年化7.2%，具体需看客户资质情况。”某商业银行业务人员介绍，客户需拥有连续2年的公积金缴存记录才能申请。 另一家商业银行则设置了更为严格的条款，客户工作单位必须在指定的合作单位名录中才可申请信用贷。“额度最高30万元，利率是基准利率上浮30%，目前是年化5.655%。”该商业银行人士称。 信用贷的还款方式较为灵活，包括等额本息、等额本金、先息后本等。“我们的信用贷产品还款方式只有等额本息，每月还利息，每年还一次本金，循环3年。”另一家商业银行的个贷经理表示。 在信用贷资金的使用上，存在直接用于投资和买房的可能性，因此监管较为严格。多家商业银行业务人员表示，信用贷资金不可买房、炒股，只能用于规定范围内的消费。如果被抽查，则需提供合同、发票等凭证，若存在违规使用情况，将被要求提前还款。一位业务人员提示“买车位是可以的”。另有业务人员建议，为避免借贷资金和个人资金在混用时违规，客户可将贷款资金提现之后用于消费。 事实上，已有个别银行网点因此受罚。青岛银保监局4月发布的行政处罚决定显示，某银行青岛分行因信贷资金违规流入资本市场和房地产市场、信贷资金被挪用、贷前调查不尽职，被罚90万元。另一家银行青岛分行因信贷资金违规流入资本市场和房地产市场被罚30万元。青岛银保监局作出上述处罚的时间均在3月初。 贷款中介“应对”限制 对于商业银行信用贷款的种种限制，一些贷款中介公司声称能够帮忙“绕开”。 “信用贷额度可做到100万元。有的银行有多款信用贷产品，申请多个产品，资质好的话一家就可以批70万元，然后再找一家能提供30万元额度的，这样就有100万元。”某贷款中介公司人员说。 利率方面，该中介公司提供的贷款较不少商业银行的信用贷低。相关人士表示，税后工资4000元，月息是1%，如果税后收入过万元、公积金每月个人缴存额1000元以上，再满足一些其他条件，资质好的话月息可低至0.38%。贷款期限以3年为主，也有4年的。 不仅如此，被部分商业银行暂停的抵押消费贷款业务以及审核严格的抵押经营贷款业务，贷款中介公司声称也能够帮忙完成。例如，商业银行在办理房产抵押经营贷时，要求客户必须是相关公司的法人代表或股东，需提供购销合同等手续。该中介人员表示，可将客户添加到相关公司的股东，贷款年利息可低至4.35%，期限10年。 面对银行对贷款使用的监管问题，该中介人员表示，前期提供相关收据，若后期抽查时需要提供发票，公司会帮忙解决，但开发票费用需由客户承担。 此外，该贷款中介公司手续费高昂，抵押经营贷手续费为贷款金额的1.5%，信用贷手续费是贷款金额的3%，最低可以申请到2.4%。该人员表示，公司员工上千人，业务量很大，一些银行都在公司驻点。 盲目加杠杆炒股不可取 虽然明知贷款炒股是违规操作，但在股市向好的大环境下，不少股民在赚钱效应驱使下铤而走险。 某银行网点客户经理提醒，切勿盲目跟风贷款炒股，即便是牛市，风险依旧存在，同时贷款中介公司并不可靠。利用小额借贷炒股相当于加大杠杆，一方面能放大盈利，另一方面会放大亏损。股价一旦下跌，问题就来了。“正常炒股亏了1万就是1万，加杠杆炒股就不一样，杠杆越高，亏得越严重。” 某位经历了多轮牛熊转换的老股民表示，股市赚钱效应并没有传说中那么神奇，没人能保证自己一直是股市中的幸运儿。 某业内人士指出，贷款炒股未必划算。“即便没有遭遇股市低谷，贷款炒股最终收益率也未必比银行贷款费率高，因为个人信用贷款的利率是依据个人资质而定，叠加各种费用后折合的年化费率可能较高，一旦高于炒股的收益率，那么贷款就失去意义。”该人士表示。 此外，银行业内人士指出，贷款的特点是有固定期限。假如借款人归还贷款时正值股市低谷，那么投资者只能低位抛售，这样一来不但无额外收益，还容易造成贷款逾期，进而给个人信用记录增添污点。 从银行角度看，信用贷资金入市的风险很大。上述银行人士称，目前信用贷违规流向股市的总量难以统计，由于该类贷款处于无抵押担保状态，流入股市后一旦市场出现大幅回调，而借款人又无力还款，很可能造成逾期不良。银行信用风险暴露的概率将大幅上升。 不过，从目前看来，由于每家银行针对信用贷均有额度管理，而且总行通常对某一类贷款进行监控，因此该类业务的风险敞口相对可控。 |
