安邦概念股金地集团(600383)拿地发力有望持续 静候业绩拐点
核心观点 公司上市以来盈利稳增、分红比例较高，深受险资青睐；财务稳健，加杠杆空间充足；2017 年拿地力度大幅加强，为未来发展奠定基础。首次覆盖，给予"买入"评级。 险资举牌的老牌全国性房企 公司是中国较早A 股上市并完成全国化布局的房地产企业之一，主要业务板块包括房地产开发、物业管理服务、物业出租和房地产金融。截至2017H1，公司持有专门负责商业地产开发和运营的金地商置（535.HK）41.57%股份且并表。公司上市以来盈利稳定增长、现金分红比例较高、股权结构分散，这些特质使得公司深受险资青睐，截至2017 年三季度末，富德生命人寿和安邦合计持股比例达到50.28%。 财务状况稳健，杠杆空间充足 2017 年三季度末，公司有息负债杠杆率为104%，扣除预收账款的资产负债率为45%，均低于TOP50 房企平均水平。货币资金/短期有息负债、销售商品提供劳务收到的现金/短期有息负债分别为283%、432%，短期偿债能力无忧。2017H1 融资成本仅为4.48%，与招商蛇口（4.60%）、保利地产（4.66%）等国企相比毫不逊色。从杠杆率的横纵向对比、短期有息负债保障能力、融资成本等多个角度分析，我们认为公司财务状况较为稳健，仍有充足的加杠杆空间，能够支撑未来高强度的拿地节奏。 拿地力度大幅加强，扩张意愿逐渐显现 公司2014-2016年拿地策略较为保守，拿地面积占销售面积比例约为84%，权益拿地比例下降至接近40%，使得公司土地储备建面增幅不大，土地储备权益建面甚至连续3 年下滑。在销售较好、库存去化较快的情况下，2017年公司在土地市场发力，一改过往较为保守的拿地策略，拿地强度大幅提升，拿地建面、总价同比分别大涨68%、101%，拿地建面/销售面积上升至117%，未来发展的可持续性增强。公司新进入9 座城市，我们认为业务版图进一步扩大有利于公司分散销售风险。 静候业绩拐点，首次覆盖给予"买入"评级 我们认为公司2018 年有望迎来戴维斯双击：第一，若拿地强度得以延续，2018 年起公司业绩增速有望迎来拐点；第二，公司当前2018 年PE 估值排名TOP50 房地产开发企业末尾，与公司规模和实力不符，存在修复空间。我们预计公司2017-2019 年营收为595、703、841 亿元，同比增长7%、18%、20%；归母净利润为67、79、88 亿元，同比增长7%、17%、12%。参考TOP50 房地产开发企业2018 年平均11.26 倍PE，同时考虑公司扩张加速仍待时间验证、RNAV 偏低为14.22 元，我们保守认为公司2018年合理PE 为10-11 倍，目标价17.40-19.14 元，给予"买入"评级。 风险提示：拿地强度不能维持降低增长的可持续性；一二线城市调控政策收紧造成销售不及预期；小股操盘对业绩的稀释效应超出预期。 |
