首开股份(600376)2017年三季报点评:京内拿地积极 棚改有序推进
【2017-11-02】 1、前三季度业绩同比下降24%，16年高价项目结算后毛利率有回升空间 前三季度实现营业收入151.8亿元，同比-13.2%；实现归母净利润9.1亿元，同比-24.2%；每股收益0.27元，同比-21.5%；毛利率和净利率分别为30.3%和6.0%，同比分别-5.7pct和-0.9pct；三项费用率13.9%，同比+2.7pct；投资收益8.6亿元，同比+316.3%，主要由于本期转让深圳子企业祈年形成。业绩下降主要源于14-15年降价项目偏多，导致公司结算产品毛利率水平低于去年同期，但考虑随着16年高价项目进入结算，毛利率存在回升空间。公司目前资产负债率和净负债率分别为82.4%和175.7%，分别较16年年末+2.5pct、+32.6pct，负债率处行业高位。 2、三季度销售541亿、完成计划88%，预收款608亿保障未来业绩 前三季度签约销售金额540.8亿元（网签口径，合同销售则更大），同比上升5.8%；销售面积229.1万平方米，同比上升1.0%；分别完成全年计划的87.9%和86.7%。17年计划推盘900亿元，加上16年留存300亿元，公司可售库存达1200亿元，减去17Q3累计已售，则Q4可售高达660亿元。在一二线城市库存持续走低背景下，供应端顺畅将充分保障公司全年销售计划顺利完成。报告期末，公司预收账款608.1亿元，同比增长50.7%，可覆盖16年全年结算2.08倍，业绩锁定性较高。 3、公司拿地积极、深耕北京，棚改项目有序推进、后续业绩贡献可观 前三季度公司拿地321万方，同比增+59%，拿地面积占比销售达140%，较16年103%进一步扩大，扩张势态明显。从拿地结构来看，Q3新增5块土地中京内土地有3块，建面43万方，占比新增建面78%；17年新增土储中北京206万方，占比64.3%，体现了公司继续深耕北京的意愿和优势。此外，北京棚改项目也在有序推进中，目前已实施丰台万泉寺、分钟石桥和顺义区幸福西街项目，占地152.7万方，另有立博国际等8个项目（合计占地700.7万方）预计后续落地，为公司业绩增长打开空间。 4、投资建议：京内拿地积极、棚改有序推进，维持推荐评级 首开股份作为北京龙头国资房企，通过棚改、多方联合等各种方式在京内积极拿地。此外，公司在北京国资房企整合中整合优势突出，中长期而言将打造公司京内存量和增量土地资源的霸主地位。目前公司预收账款608.1亿元，可覆盖16年全年结算2.08倍，业绩锁定性较高。考虑到结算毛利率以及结算进度低于预期，我们将公司17-19年每股收益预期下调至0.84、1.10和1.32元，目标价下调至13.00元，并维持推荐评级。 5、风险提示：房地产市场销售弱于预期；跨区域经营风险。 |
