房地产行业：推荐低估值高股息的行业龙头股
2017下半年房地产行业投资策略：马太效应：地产龙头，16倍见！ 2017年1-5月三四线城市销售额同比增速约为33%，显着增厚全国化布局的龙头房企的销售业绩。 三四线城市房企销售额排行由龙头房企领衔，加速行业集中度提升。 从棚改角度看三四线销售具有一定韧性。 从开工角度预计2017年棚改开工600万套，货币化安置比例55%，带动去库存面积约2.6亿平。 2018-2020年每年棚改计划开工500万套，预计年均带动逾2亿平米的销售面积，持续利好三四线布局的龙头房企。 本轮三四线行情以央行发放PSL为国开行提供资金、 货币化棚改比例上升为基础，叠加一二线城市热销为契机，在一二线城市房价上涨的比价效应下，带动三四线房市销售行情向好。 预计2017年商品房销售面积同比增速为0%，房地产开发投资增速为6%。 我们认为，随着政策调控的持续，一二线城市商品房成交量同比进一步下行，部分开发商为缓解资金压力将降价售楼，下半年一二线城市房价下行压力较大，从而三四线房价上涨预期得到抑制，销售有所降温。 考虑到去年较高的销售基数影响，预计下半年销售同比增速将出现明显回落。 马太效应下，强者恒强。 整体来看，政策调控带来行业集中度进一步提升。 2017年1-5月前十强房企商品房销售金额集中度提高至27.9%，较2016年末提升9个百分点。 预计2017年前十强房企业绩销售额增速达52%，百强房企业绩销售额增速达21%。 2017年中国龙头房企估值有望升至16x。 以美国为例，房地产行业集中度趋势长期向上，2016年美国前十大建筑开发商集中度为28.7%。 集中度上升将带动龙头房企估值中枢上移，美国龙头开发商的平均估值从6.8x上升至15.8x。 从市盈率角度来看，中国地产龙头股的成长性为美股的2倍，估值却较美股折价18%。 从市净率角度来看，中国地产龙头股PB与美股相当，但中国地产股的盈利水平更高，部分源于较高的杠杆率提高了企业价值。 投资建议：重点推荐低估值高股息的行业龙头股：招商蛇口、 金地集团；推荐三四线土地储备较为丰富的标的：华夏幸福、 绿地控股、 荣盛发展；建议关注业绩增长确定性较强的公司：蓝光发展、 阳光城。 其中，首推招商蛇口与华夏幸福，预计招商蛇口2017-19年归母净利润为110.0/124.6/140.8亿元，同比增速15%/13%/13% ， 对 应 EPS 为 1.39/1.58/1.78 元 ； 预 计 华 夏 幸 福 2017-19 年 归 母 净 利 润 为87.6/120.3/152.2亿元，同比增速35%/37%/27%，对应EPS为2.96/4.07/5.15元。 |
