地产：增供给稳预期 荐3股
事件： 2017年4月7日，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，保障150万套住房建设。同时，2017年北京住宅供地计划调增，比原先计划接近翻番，达1200公顷，保障30万套住房建设。 点评摘要： 1.土地供给持续减少，助推房价快速上涨供需矛盾是北京房价持续上涨根本原因。住宅用地供应计划从2011年后迅速下降，2015以来已连续三年维持1200公顷历史最低水平。用“住宅类用地成交规划建面-商品住宅成交面积”显示，2009年以来住宅用地几乎一直处于供不应求的状态，2008年以来累计缺口达到2380万平。土地供应减少，通过四个途径助涨房价：1）地价上涨；2）市场集中度提升，开发商定价权提升；3）新增供给减少，房屋供需紧张，新房和二手房价格齐涨。（4）房屋供不应求形成一致性预期，正反馈加剧供需紧张。 2.北京房价短期上涨压力解除，长期仍然看涨317限贷后，北京在需求端的政策六连升，控制房价态度非常坚决。房价短期上涨压力解除：1）“刚需入场，改善轮动”的房价上涨推动模式已被317限贷打破；2）5月小学入学登记时间窗口来临，叠加多校划片、平房限购，学区房热度将退；3）雄安新区设立，分流北京楼市资金、改善预期；4）调升2017年土地供应，进一步稳定市场预期。中长期看，住宅用地供应并不会显著增加，房价仍然具内生上涨动力：1）未来5年住宅用地供应面积6000公顷，比过去5年减少1400公顷，年均1200供应计划仅维持2005年以来最低水平；2）核心城区新增供地减少：中心城土地供应占比不超30%、城六区供地不超20%；3）受制于增减挂钩、拆迁困难等，供地完成难度只增不减。 3.北京率先表态，长效机制开始破冰两部委首次出台土地供应挂钩去化周期政策，是在供给端建立长效机制的重要举措，房地产调控长效机制破冰之举。北京率先表态后，预计各地也将迅速跟进，因地制宜出台土地供应计划。这一长效机制有望快速铺开：一线、热点二线、强三线增加土地供应计划，稳定市场预期；高库存三四线城市，房企拿地意愿不足，政府主动收缩供地计划，给去库存上了“双重险”。 4.投资建议：利好北京资源股和本地龙头北京土地供应有保障，利好具有拿地优势的北京本地龙头和资源股：北京城建（棚改第一股，背靠北京城建集团）、首开股份（土地变性先锋，背靠首开集团）、京投发展（轨交物业王者，背靠北京市基础设施投资有限公司）。 5.风险提示：楼市超预期回落、土地供应不及预期 |
