房地产：筛选三类公司的投资机会 关注5股
房地产：2017年2月行业月报及3月投资策略：大浪淘沙，璞玉自现 两会释放出的政策信号较市场面更为平稳，因城施策可能带来政策收紧仅对小部分城市有影响；房地产税短期出台不具备靴子落地，板块承压减少，精选个股有超预期表现。 投资要点： 本届政府工作报告对17年房地产如下部署：因城施策去库存，要支持居民自住和进城人员购房需求（布局全国杨心城市群的万科、保利、招商、新城等）；坚持住房的 居住属性（再次强调"房子是用来住的，不是用来炒的"基本定位，支持刚需改善性 需求，抑制投资投机需求)；加强房地产市场分类调控(对于有资源有实力有独特盈 利模式的公司长期利好）；17年再芫成棚改600万套，因地制宜提高货币化安置比 例（释放供应,三四线解决去库存问题；扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革 (加快推进城镇化）;支持中小城市和特色小城镇发展，发挥城市群辐射带动作用（参 与特色城市建设的蛇口、华夏、城建、荣盛、新城等）；稳步推进农村集体产权制度 改革（促进农民工进城）;推进"一带一踣"建设（深度参与一带一路的华夏、蛇口）； 优化区域发展格局(新城与华夏）;政府工作首次明确提出"研究制定粤港澳大湾区 城市群发展规划"（蛇口、天健）上述公司与年度策略投资逻辑并不冲突，为本次 两会精选出的主题标的，预计在3月会有很好表现。 令今年无房地产税草案提请常委会审议的安排。我们一直认为房地产税不会仓促出台， 但不排除部分房价短期上涨过快的城市开展试点。由于房产土地所有权归属国家而非 个人或集体，因此开征房产税，在法理和财政上都讲不通。 2月房地产板块上涨2.4% ,在申万28个一级子行业中排第22位，同期上iB宗指和 沪深300指数分别上涨2.6%、1.9%，跑命上证、跑赢沪深300。本月推荐个股新 城、世联行、上实、金科月涨幅分别17.3%、9.6%、8.2%、5.9%。 三四线城市受益一二线销售外溢及自身需求提升持续向好。一手房成交:48城一手房 成交面积1750万平，环比-7% (-线-8%、二线-15%、三四线+4%),同比+15% (一线-15%、二线+13%、三四线+30%) 一手房库存：受农历春节影响，一二线城市去化时间环同比均增加，而销售火爆的 三线城市去化时间同比下降4.1个月至11.4个月。17个城市去化时间10.1个月， 环比増力□ 0.7个月、同比曽加1.0个月。 二手房成交：一二线环比持平，三四线环比大幅增加。15个城市二手房成交面积477 万平，环比+6% (-线+5%、二线+2%、三四线+29% ),同比+4% (—线-37%、 二线+26%、三四线+153%) 住宅类土地供应一线城市矛盾突出。2月100城住宅类土地供应规划建面2410万方 (一线149万方、二线970万方、三线1292万方),同比-14.7% ,成交规划建面 3302万方（一线121万方、二线1655万方、三线1525万方），同比-35.1%。 令随着房企融资难度加大，行业优胜劣汰不断加速，资产、信用俱佳的房企更有可能在 此轮淘沙中提升市场份颉。2017年年度策略筛选三类公司的投资机会：1、追求现 金红利（公司仍处于稳定发展阶段）金融街、首开、保利；2、追求资本回报（公司 仍处于高增长阶段）招商蛇口、华夏、北京城建、新城;3、追求价差目标（存在国 企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会）国企改革标的：天健、上实发展、 陆家嘴、京投、中航、；产业整合及强市值管理动力：金科（多次提示融创入主，尤 其值得重视X华夏、福星、泛海、嘉宝。重组壳资源建议关注：华鑫股份（重组转 型小市值券商股X深物业（未覆盖）沙河（未覆盖）阳光股份（未覆盖）等。 风险提示：楼市短期回调风险，3月美国加息预期实现带来国内流动性收紧,増发解 禁压力，过热城市的再度调控，经济恶化等带来行业景气度下降等。 |
