房地产行业：行业新常态 企业大格局
行业新常态 15年市场延续去年四季度的向好趋势,同时成交结构开始出现微妙变化:二手房占比提升、改善性需求接棒、房屋总价的概念开始变得越来越重要,需求端的向好也开始带动土地市场低迷格局实现突破。展望下半年,我们认为有以下几点值得关注:下半年市场热度的延续性有待观察,而土地市场有望在三季度迎来阶段性改善,也为投资企稳带来契机。政策端扶持需求的思路仍将延续,老生常谈的房地产税中期之内不足虑,但营改增的影响可能需要重点关注。 企业大格局 行业增长弹性正在不断缩窄,由此带来的企业间成长轨迹的分化。我们观察到“国进民退”的现象愈发显著,央企和国企依靠强大资源仍可在楼市下半场大展宏图,民企维持成长的最好途径只有并购,而没有禀赋和融资优势的中小型企业可能只有转型一条路可走。同时行业无论是开发模式还是布局思路也开始趋于成熟,投资商与开发商分离的案例不断涌现,险资和地产深度结合,房企纷纷进行海外布局,这为以后行业格局的升级埋下伏笔。 投资多挑战 对于大部分中小型企业而言,当前的环境和市场容量已经越来越难以让它们立足,转型创新已经是不可逆转的浪潮,我们看好其中迸发的机遇,但对于转型方向的精挑细选是行业需要面临的共识。我们从2013年开始思考企业转型的可能性,也对目前所有主流转型方向进行了跨行业研究,最终认为金融可能是最与地产业接轨的方向,搭建互联网金控平台,实现金融产业间的协同可能是很多房企的归宿。房地产与互联网的接轨我们更看好社区O2O,通过提供全面基于本地化的特色服务,从而形成移动端流量的抢占,协助地产商转型,未来更是蕴藏无限可能。 配置:一个主角+一条主线 6月份市场调整来势汹汹,让人猝不及防,但从行业基本面来看,支撑市场向上的逻辑依然没有变化,货币宽松格局延续,主流城市量价齐升,将带动主流房企盈利质量改善,与此同时政策红利持续释放,央企国企的整合预期也将带动相关企业基本面的优化,新的千亿企业以及300亿俱乐部成员有望从中孕育而生。但从更长周期来看,转型创新可能是地产股唯一的命题。我们主要推荐一个主角:国企改革(1980.50,8.530,0.43%),一条主线:转型创新。 |
