金融街:举牌大戏进入高潮,流通股东最为受益
研究机构：海通证券 投资要点: 公司公告接到股东通知,截至2014年12月17日,安邦保险及关联方增持公司股份累计已经超过总股本的20%。
举牌本身往往是股票超额收益不断积聚的过程。从金地集团在2013年底首次被举牌,到距今最后一次举牌,公司跑赢沪深300超过60%。长线资金不断买入公司股权,本身当然能够刺激公司股价上涨。从金融街2014年4月第一次被举牌至今,公司跑赢大盘近30%。
股权争夺战进入高潮,流通股东话语权增大。公司前期通过回购方式回购了部分股份,结果使得第一大股东的持股比例超过了30%。按照《上市公司收购管理办法》规定,每年控股股东可以在30%以上爬行增持2%,但今年公司大股东已经有过增持行为。对安邦而言,在不触发要约收购的前提下,还有继续增持的空间。由于两大股东都面临着持股比例上限的约束,任何一方需要维护或取得公司控制权,或对公司生产经营产生巨大影响力,就必须赢得广大流通股东的支持。因此,我们相信无论股权争夺战后续如何演变,最受益的当属金融街的流通股东。
公司资源价值是产业资本增持的基础。公司目前有约45万平米位于北京核心区持有物业和超过600万平米地上建筑面积的开发项目储备,大多数位于北京、上海、广州等地。应该说,哪怕在中国新房开发最高峰过去之后,北京核心区域项目也是保值的。
土地市场收获颇丰,2015年后公司持续性得到保障。公司在2014年前11月分别在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取13个项目,新增项目规划面积约215万平方米,补充了重点城市土地资源。同时,公司还获取了重庆市沙坪坝巴渝老街项目土地一级整治权。围绕一线城市的布局基本完成,这也保证了公司2015年及以后销售资源不断档。
风险提示。公司结算波动的风险。
盈利预测,估值和投资评级。我们维持公司2014/2015/2016年1.01/1.31/1.72元/股的盈利预测,维持公司NAV预测11.18元/股。但必须说明的是,我们计算NAV的依据是假设开发法,且对于核心区域房价预计极为谨慎。可是,当前北京核心区房价缺乏活跃成交可比案例,标价昂贵项目频繁出现,土地价格远远超过当前房价对应的地价。如果用可比市价法,我们认为公司资源扣除净负债的重置价值,约为18.65元/股。假设开发发和可比市价法所计算的公司绝对价值的巨大差异,原因在于当前北京市场土地成交实际价格在当前房价之下不能取得正常毛利。当前,根据中国指数研究院统计,一线城市房价已经率先反弹。假设开发法NAV对于房价极度敏感。再加上股权争夺战的进行,我们给予公司NAV20%的溢价,给予13.42元/股的目标价,维持公司“买入”的投资评级。
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