地产行业：投资增速维持高位 关注6股
地产行业动态跟踪报告：投资增速维持高位，单月销售开工创年内新高 事项： 国家统计局公布2018年前7月全国房地产开发投资和销售情况，1-7月房地产开发投资额同比增长10.2%，新开工同比增长14.4%；商品房销售面积同比增长4.2%，销售额同比增长14.4%。 平安观点： 投资增速略超预期，预计后续将逐步收窄。2018年1-7月房地产投资同比增10.2%，增速较上半年提高0.5个百分点，其中7月单月投资同比增长13.2%，较6月提高4.7个百分点。我们判断投资增速提升主要因：1）单月新开工同比大增29.4%，而竣工延续负增长，导致施工面积增速扩大至3%；2）土地购置费用增速仍维持高位。考虑年内主要为土地购置费拉动投资，扣除土地购置费后上半年地产投资同比下降4.9%，前7月土地成交价款增速较上年末已大幅下降27.5个百分点，预计后续土地购置费增速将逐步收窄，带动地产投资增速回落。 单月销售增速创年内新高。2018年前7月全国商品房销售面积同比增长4.2%，销售额同比增长14.4%，增速较上半年提高0.9个和1.2个百分点；其中7月单月销售面积同比增长9.9%，销售额同比增长22.0%，单月销售增速创近一年新高。我们认为7月销售延续高增长主要因：1）限价未见松动叠加资金端偏紧，开发商加大一二线城市推盘力度回收现金流；2）需求透支、棚改作用弱化等影响逐步显现，开发商加快三四线推盘力度抢收需求。从各区域来看，东部、东北部、西部前7月增速较前6月分别回升1.6个、1.1个和0.5个百分点，中部回落0.1个百分点，东部增速回升更快意味着开发商加大一二线推盘力度。展望下半年，供给量上升有望带动一二线成交回升，三四线受需求透支、棚改弱化、基数高企等影响预计增速将缓慢回落，维持全年销售面积持平判断。 新开工延续高位，单月增速创三年新高。2018年前7月新开工同比增长14.4%，较前6月回升2.6个百分点。其中7月单月增速为29.4%，较6月大幅回升14.4个百分点，单月增速创2014年12月以来新高。新开工持续高位主要因：1）资金偏紧背景下加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择，尤其是市场逐步降温的中西部三四线，抢开工抢需求将更加迫切，带动全国开工维持高位(上半年三四线新开工增速为16.5%，高于同期全国(11.8%)和40个大中城市(4.2%))：2)住宅低库存背景下，房企加快开工补充货值，前7月住宅新开工增速达18.0%；3)2017年7月低基数。展望下半年，前两个影响因素依旧存在，有望带动全年新开工增速超预期。 拿地下沉三四线，竣工持续低位。1-7月全国土地购置面积同比增长11.3%，土地成交价款同比增长21.9%，较前6月分别回升4.1和1.6个百分点。7月百城土地成交同比下降11.0%，其中三四线同比上升0.6%，成交占比同比上升6.6个百分点至56.7%，一二线限价制约盈利空间背景下，房企逐步加大三四线城市布局。前7月竣工面积同比仍下降10.5%，预计主要受资金端影响，房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度；考虑2016-2017年期房销售大幅增长，预计后续竣工增速有望逐步回升。 销售回款仍为资金端增长支撑。2018年1-7月房企整体到位资金9.3万亿，同比增长6.4%，增速较前6月上升1.8个百分点。增速回升主要因房企加快销售回收现金流，1—7月定金及预收款增速达15.1%，较前6月回升2.6个百分点；国内贷款同比仍下降6.9%。7月全国首套房利率达5.67%，连续19个月上涨，个人按揭贷款增速降幅缩小2.6个百分点至-1.4%。在融资端趋紧背景下，预计开发商仍将加大推盘回收现金流。 投资建议：短期受政策预期影响，板块估值持续受到压制，但中长期来看板块年初至今调整充分，当前估值及仓位均处于历史低位，优质房企业绩及销售增长确定，当前股息率亦具有一定吸引力，中长期配置价值已经显现。建议关注：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。 风险提示：1）目前按揭利率连续19个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市，考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。 |
