地产行业：投资销售靓丽 关注5股
地产行业动态跟踪报告：投资销售靓丽，资金面依旧偏紧 投资超预期,全年相对乐观。2018年1-2月房地产投资同比增长9.9%, 增速比2017年全年提高2.9个百分点。投资增速超预期，我们判断主 要原因为：1 )2017年为土地市场大年，主流房企补库存积极，土地购 置费滞后支付为投资提供支撑；2)2月PPI同比上涨3.7%,原材料成 本上涨提振投资；3)开发商加快施工，施工强度提升带动建安支出增 长。展望2018年，我们维持对地产投资乐观判断，一方面土地购置费 仍有望保持正增长，另一方面由于新开工绝对值大于竣工面积，施工面 积仍有望小幅增长，预计2018年投资同比增长5%左右。 新开工增速放缓，土地购置增速转负。2018年1-2月全国新开工面积 17746万平米，同比增2.9%,增速较2017年回落4.1个百分点。新开 工增速略为放缓，我们判断主要原因为：1 )2018年1-2月同期高基数；2)商办类库存高企叠加新政制约商办开工增速，1-2月办公、商业用 房开工同比分别降16.4%和15.8%。考虑目前全国已开工未售住宅库存 处于历史低位，预计2018年住宅开工有望带动商品房开工增长 0%-5%。1-2月全国土地购置面积同比下降1.2%, 土地成交价款同比 持平，较2017年全年增速分别下降17个和49.4个百分点。万科、保 利、新城2018年1-2月拿地销售比为101%、104%和185%,较2017 年全年分别收窄40个、74个和117个百分点，资金面持续趋紧或已影 响房企拿地热情。 销售延续靓丽，三四线持续去库存。1-2月全国商品房销售面积同比增 长4.1%,较2017年全年回落3.6个百分点；销售额同比增长15.3%, 较2017年回升1.6个百分点，超出市场预期。销售额增速远高于销售 面积增速,判断主要因2017年三四线房价大幅上涨导致均价提升所致。 分区域来看，西部、东北部销售面积增速分别达13%和15.2%,高于 东部（-5.5% )和中部（10.7% ),三四线城市去库存效果显著。展望全 年，我们判断一二线受推盘上升影响，成交有望小幅回升；三四线尽管 棚改持续推进、但受需求透支、利率上行等因素影响预计成交将小幅回 落，维持2018年全国销售面积同比小幅下降的判断。 资金面整体偏紧，按揭利率持续攀升。2018年1-2月房企整体到位资金2.40万亿，同比增长4.8%, 增速较2017年回落3.4个百分点。2月全国首套房贷款利率为5.46%,连续14个环比上升。受按 揭利率上行和信贷额度偏紧影响，个人按揭贷款增速同比下降4.3%,降幅较2017年扩大2.3个百 分点。2018年下半年将步入房企公司债到期高峰，目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往， 部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款，若 2018年上半年销售受阻，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金压力。 投资建议：经历前期调整，当前龙头房企对应2018年PE仅9倍左右；同时在限价未见松动、资金 成本高企、楼盘景气度逐步下行背景下，结合2018年的增长目标，加快推盘抢收需求是当下房企最 佳选择，预计短期销售有望延续较佳表现。近期国债利率回落，若后续市场利率下行，亦利好板块 表现。建议关注：1 )低估值龙头保利、万科、金地、招商等；2)边际改善的二线阳光城、蓝光；3) 布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛；4 )具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。 风险提示：1 )银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨，目前按揭利率连续14个月上行，置业 成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2)2018年将迎来房企偿债小高峰，若销 售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3)2016-2017年上半 年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升， 将导致板块未来利润率下滑风险；4)目前政府在稳妥推进房地产税立法，若房地产税出台时间超预 期，市场面临调整风险。 |
