房地产：销售翘尾效应显现 关注3股
房地产12月报：销售翘尾效应显现，投资下行趋势确立 2017 年 1-12 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 7%和 7%，销售面积和金额同比分别增长 7.7%和 13.7%。其中，销售额出现翘尾效应， 12 月单月销售同比增长 20.5%，创出下半年单月增速的新高， 主要由于房企年末冲业绩加大推盘力度，预售证发放节奏也边际加快；而投资增速则出现明显回落， 12 月单月投资增速回落至 2.4%创出年内新低，投资下行趋势确立，主要受到去年末高基数效应和房企现金流入回落的影响，土地购置面积增速也开始收窄。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，龙头估值切换效应明显， 我们重申增持评级，推荐组合： 1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股； 2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、北京城建； 3）REITs 受益题材：嘉宝集团、金融街、世茂股份等。支撑评级的要点 1-12 月，全国房地产开发投资额同比增长 7%，较 1-11 月回落 0.5 个百分点；商品房新开工面积同比上升 7%，较 1-11 月扩大 0.2 个百分点；施工面积同比上升 3%，增速较 1-11 月回落 0.2 个百分点；土地购置面积同比上升 15.8%。 12 月单月投资额增速降至 2.4%，主要受到去年末高基数效应和房企现金流入回落的影响，单月土地购置面积增速也收窄至 12.5%。 我们认为地产投资增速回落趋势已确立，随着开发企业现金流压力的持续增加， 预计未来投资仍将保持下行趋势。 1-12 月，全国商品房销售面积为 169,408 万平方米，同比上升 7.7%；销售额为 133,701 亿元，同比上升 13.7%；较上月扩大 1 个百分点；销售均价为 7,892 元/平米，同比上升 5.6%，较上月扩大 1.2 个百分点。 12月销售端翘尾现象明显， 主要由于房企年末冲业绩加大推盘力度， 预售证发放节奏也边际加快。 我们认为行业销售走势将会出现分化趋势，一二线城市销量在低基数下将出现结构性的回暖，而三四线城市销量或进入缓步下行的通道。 1-12 月，房地产开发企业合计资金来源为 156,053 亿元，同比上升 8.2%，较 1-11 月扩大 0.5 个百分点。 其中， 国内贷款增速为 17.3%，较上月小幅回落 0.7 个百分点；自筹资金增速为 3.5%，较上月扩大 0.8 个百分点；定金及预付款增速为 16.1%，较上月扩大 1.1 个百分点，个人按揭贷款同比下降 2%，降幅较上月扩大 0.4 个百分点。 |
