房地产行业：推荐低估值高股息的行业龙头股 关注3股
房地产行业7月数据点评：艳阳7月寒流涌动，投资、销售单月同比增速大幅下降 销售面积单月同比增速降至 2.0%， 较 6 月单月同比增速减少 19.3pct。 2017 年 1-7 月，商品房销售面积 8.6 亿平方米，同比增长 14.0%， 环比减少 2.1pct； 商品房销售额 6.8 万亿元， 同比增长 18.9%， 环比减少 2.6pct。 7 月单月商品房销售面积同比增长 2.0%， 环比减少 19.3pct； 商品房销售额同比增长 4.8%， 环比减少 25.6pct，单月增速降幅较大。分类型来看， 住宅/办公楼/商业营业用房 1-7 月销售面积增速 11.5%/33.7%/29.4%， 7月单月同比增速为 0.3%/8.1%/13.3%， 环比降幅为 18.1%/32.0%/26.3%。 我们认为下半年销售下行是必然趋势， 维持全年累计同比增速 0%的判断。 第一， 棚改完成进度虽然没有披露，但是看历史情况每年的完成进度都是越来越往前推移的； 第二， 随着按揭利率不断上调全国的销售将会继续下行。 第三， 租售同权的出台确实对一二线城市销量有一定冲击，许多刚需人群开始观望，租赁市场的加速发展会令一线城市自住率下降，销售下滑。最后，七月数据之所以降幅较大，一定程度上是因为六月的数据太好，但其实六月销售与投资不降反升与去年基数低有较大的关系， 而 7-10 月的基数则相对较高。 房地产开发投资额单月同比增速降至 4.8%， 预计全年投资累计同比增速大概率小幅下行。2017 年 1-7 月，全国房地产开发投资 5.98 万亿元，同比名义增长 7.9%， 环比回落 0.6个 pc； 7 月单月同比增速 4.8%，环比下降 3.0pct。 分类型来看，住宅/办公楼/商业营业用房 1-7 月投资增速分别为 10.0%/4.7%/3.0%， 7 月单月同比增速为 9.1%/4.4%/-7.4%，其中商业用房的单月投资增速环比降幅达到 9.7pct，对房地产整体增速产生较大拖累。 分地区来看， 中西部投资增速继续回落，东/中/西/东北部地区投资额增速分别为8.5%/13.8%/5.1%/-11.3%。 我们认为整体来看，考虑到销售与新开工的大幅下滑， 全年房地产投资增速大方向向下。如若政府下半年加大供地力度，土地购置费继续维持高增长，开发投资增速降幅将较小。 土地成交款同比增速依旧维持高位， 新开工单月同比增速首次为负。 2017 年 1-7 月， 房地产开发企业土地购置面积 1.24 亿平方米，同比增长 11.1%， 环比提高 2.3pct；土地成交价款 5428 亿元， 同比增长 41.1%， 环比提高 2.6pct。 2017 年 1-7 月房地产开发企业房屋新开工面积 10.04 亿平方米， 同比增长 8.0%， 环比下降 2.6pct；单月同比增速-4.9%，环 比 下 降 18.9pct 。 其 中 ， 住 宅 / 办 公 楼 / 商 业 营 业 用 房 累 计 同 比 增 速 分 别 为11.9%/-8.9%/-5.0%，单月同比增速为-3.0%/-23.7%/-7.1%。 房企资金面仍处于良好水平，资金来源以预售房款与国内贷款为主。 2017 年 1-7 月，房地产开发企业到位资金 8.8 万亿元，同比增长 9.7%， 环比减少 1.5pct。 其中， 定金及预收款 2.7 万亿元， 增长 20.7%，占比 30.7%；个人按揭贷款 1.4 万亿元，增长 4.1%，占比 15.8%。 开发商开发投资额/房地产开发资金总额为 0.68，距离资金警戒线 0.8 仍具有较高的安全空间。 投资建议：我们认为在政策调控周期，龙头房企拥有更强的资金实力与更分散与充沛的土地储备。 重点推荐低估值高股息的行业龙头股：招商蛇口、 万科 A、金地集团；建议关注业绩增长确定性较强的公司：蓝光发展、阳光城。 |
