房地产行业：内房股再次大涨 关注6股
房地产行业行情点评：大象起舞，内房股再次大涨 事件：5月25日，内房股继续强劲表现，恒大、中海、碧桂园、华润等纷纷大涨，午后A 股房地产板块应声大涨，截止收盘申万房地产指数上涨2.51%，新城控股、南国置业等涨停，万科、滨江、华发、华侨城纷纷大涨。 南下资金持续扩大、恒大回购股份及国务院棚改计划是重要催化剂：首先，去年末以来市场监管压力显着增大，前海、恒大及安邦等主力资金负面影响不断，而金融去杠杆加速高估值个股去化压力，追求赚钱效应的资金通过港股通持续流入港股市场，而且美元走低也使得海外资金流入新兴市场。其次，中国恒大自今年3 月29 日至4 月26 日连续回购公司股份合计约7.23 亿股并于5 月5日注销，之后股价接连创出新高，恒大股价的强劲走势对其他内房股带动明显。再次，昨日国务院常务会议确定实施棚改攻坚计划，对商品住宅库存大的市县进一步提高货币化安置比例，在2018-2020 年再改造各类棚户区1500 万套，此举有利于三四线销量和房地产投资的维持。 政策调控及行业增速回落难掩龙头房企基本面向好趋势：4 月全国住宅销售面积为1.1 亿平方米，同比增长5.0%（3 月为11.1%），销售金额为8552 亿，同比增长7.7%（3 月为18.2%），增速均有明显的下行。在行业销售增速下滑的同时，龙头房企的销售数据却表现亮眼，中国恒大4 月销售额378.5 亿元，同比大增64.1%，碧桂园4 月销售额535.0 亿元，同比大增142.6%，万科4月销售额418.9 亿元，同比增长17.5%。政策调控因城施策、银行信贷逐步收紧进一步强化了龙头房企的优势，市场集中度提升十分显着，持续的调控政策打压了市场的预期，与龙头公司优异基本面的剪刀差持续扩大，A 股反映预期，港股偏重基本面，这是A 股地产板块和H 股内房股走势背离的关键原因。 从房企拿地与政策力挺城市更新改造观察行业真实表现：由于房价环比零涨幅的政策任务，政府对房屋销售过程的强控制，有调控压力的城市销售数据失真特征明显，数据增速回落并不能说明行业下行。种种迹象表现，购房需求只是被压抑而并未发生预期的转变，企业拿地持续火爆、政府力挺货币化安置、强化旧改和棚改，更突显了房地产的真实表现，都市圈内三四线房地产市场的向好趋势并不是短期的。我们维持全年房地产投资呈现“倒N 型”走势的判断，拿地和新开工数据表现会好于销售。 地产板块估值合理，存在脉冲式的修复行情：信贷收紧对龙头房企的影响有限，主因是销售回款继续维持高速增长、融资成本持续大幅改善，反而会提升龙头房企并购中小房企的机会，行业资源整合趋势进一步强化。目前A 股里面的保利、金地等估值水平相比港股里面的龙头如恒大、碧桂园、融创已经明显便宜。修复行情的催化剂可能来自区域主题的发酵、国资国企改革、产业资本的增持或行业资源整合等。 投资建议：我们建议从估值便宜、基本面趋势明朗、存在持续催化剂的角度去选股，A 股看好华侨城、招商蛇口、金地集团、天健集团、北京城建、新城控股、蓝光发展等，H 股看好碧桂园、恒大、宝龙地产等。 |
