新城控股：优质土储稳增长，强三线布局动力强劲
研究机构：方正证券 住宅+商业双轮驱动，实现高增长。2016年公司实现销售额650.6亿元，同比增长104%，居行业前列，计划2017年实现850亿元的销售额目标，1-4月已实现销售额322亿元，同比增长92.2%。 2016年出租物业租金及管理收入实现4.4亿元，同比增长145%，预计2017年末将拥有22个“吾悦广场”项目，自持物业盈利能力得到进一步增强。 加快扩张步伐，呈现“1+3”战略布局，2016年公司新增土储建面1424万方，其中住宅地产新增1061万平方米。2016年末，长三角土储建面占比65%，环渤海占比19%，中西部占比12%，珠三角占比4%，逐步形成以长三角为核心，向环渤海、珠三角、中西部核心城市持续扩张的“1+3”战略布局。 业绩稳步增长，财务指标向好。2016年公司实现营业收入280亿元，同比增长19%，归母净利润30亿元，同比增长64%，实现净利润率11.3%，较上期增长1.1%，主要受益于市场景气度的提升。此外，2016年经营现金净流入81亿元，期末货币资金余额为134亿元，预计今年公司将超额完成销售目标，拥有充沛的现金流及稳定的偿债能力。 融资渠道拓宽，资金成本下降。2016年公司发行了80亿元的私募债，平均利率仅为4.74%，2017年公司发行30亿元中期票据，平均利率5.33%；资金成本小幅下降，2016年债务融资加权平均成本为5.49%，比上年末降低了1.69个百分点。 估值与盈利预测：我们预计公司房地产业务2017至2019年可实现归母净利润分别为40.9亿元、53.9亿元、64.3亿元，对应EPS分别为1.81元、2.38元、2.85元。我们测算公司当前NAV价值627.2亿元，折合每股RNAV为27.8元，较当前股价折价近44%。 风险提示：项目销售低于预期，房地产区域性政策风险。 |
