地产：新建与二手房价冰火两重天房价走势真实方向
事件： 国家统计局公布2017年1月份70个大中城市及一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况。 15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来，市场变化明显，房价持续趋稳回落。其中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间；3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。 从环比看，一二线城市房价基本止涨。初步测算，1月份一线城市新建商品住宅价格环比继续持平；二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市房价走势总体平稳。1月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。 从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落，本月比上月回落2.6个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续2个月回落，本月比上月回落0.4个百分点。 观点： 1．投资建议（1）“数据”显示房价上涨压力继续降低1月房价数据显然是“姗姗来迟”，数据仍然显示房价上涨压力大幅下降，15个一线和热点二线城市中的11个城市1月新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1到0.5个百分点，3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅连续4个月回落，基本上已经回落至政策可容忍区间内。 二手房同环比数据对不同层级的城市具有不同程度的意义，由于一线城市存量房交易市场规模已经超过新房交易市场规模，因此分析二手房交易情况对一线城市房价的判断更有意义。同时，由于二手房价格形成机制与新房不同，政府对二手房备案过程中房价的管控能力弱于一手房，从而决定了二手房市场更能有效反应市场价格。我们可以看到，本月统计局专家对于二手房价格的解读是缺席的。 从四个一线城市的二手房房价来看，北、广两市环比涨幅分别为0.8%和1.6%，上海和深圳分别环比下降0.4%和0.1%,一线城市总体表现为“有涨有跌”，总体变化在数据上显示是可控的。我们认为虽然数字显示向好，但实际一线和热点二线城市的房价仍然存在巨大向上动能。以北京二手房市场为例，实际交易热度仍然是居高不下，尤其是近期北京市政府频繁释放未来缩减供地的信号（控制总体国有建设用地供应规模、腾退土地优先绿化等），即便考虑北京疏散人口、疏解非核心职能的政策，从基本面看，北京房价仍然有望保持向上动力，除非有更加严格的限购限贷政策出台。上海和深圳的供地数量提升同样压力重重，在大城市化进程的推动下，第一阶段表现的是超大型城市集聚效应的发酵，轨道交通和社会资源将吸引更多的人群以各种形式进入北京，即表现为房价的高速增长，一线城市的房地产市场更多的将体现出边际定价、资产重估和财富属性的三大特点；第二阶段是周边城市享受房价溢出效应影响，从而带动行业的“点”式繁荣。 （2）两条逻辑主线选择投资标的行业估值仍然处于历史低位，部分地产股已经创出年内新低，“跌出投资价值”，我们认为地产股投资逻辑有两条主线： 第一，热点城市及大都市范畴受益房企，看好京津冀、长三角、珠三角、成渝区域中持有大量优质持有型物业或大量优质土地储备的房企：荣盛发展、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、阳光城、厦门国贸、冠城大通。 第二，险资价值投资逻辑不变，尤其是在短期下跌下出现的价值洼地房企将更具投资价值，我们看好目前已经被险资举牌的房企：金融街、金地、万科、保利、南国置业、京投发展、迪马股份。 |
