新城控股(601155):业绩超预期,未来持续高增长可期
归母净利润同比增长50%,超市场预期 公司公告2016年度归母净利润同比增长50%以上,据此预计2016年归母净利润将达到27.54亿元以上,超市场预期(截至2016年1月9日,wind一致预期为25.22亿元). 销售跑赢大市,内生动力强劲 公司全年实现销售面积575万平方米,销售金额650.6亿元,分别同比增长62%和104%, 超额完成公司半年报中披露的全年520亿元销售目标,公司销售均价1.13万元/平方米,同比增长26%. 公司近年销售持续快速增长,在2016年进入跨越式增长.我们判断销售大增的主要原因:①受益于行业利好因素(2014年以来的降准,降息及一系列房地产行业刺激政策,2015年4季度以来中央提出的"去库存"政策);②项目区位优越, 规模增长有质量,产品提升有层次 规模增长有质量:公司2016年仅住宅开发事业部就获取了1591亿元的新增土地货值储备, 聚焦在环渤海,长三角,珠三角,中西部等核心城市区域.在拿地过程中通过拿地强度和开发节奏的同步协调, 形成行之有效的高周转,在此基础上,公司已经具备了弯道超车的机遇. 产品提升有层次:2016年,公司在首次臵业的"启航",家庭刚需的"乐居",改善性需求的"圆梦", 以及高净值家庭的"尊享"系列之上,全新推出了高端新品——璞樾,目前首个璞樾项目南京璞樾中山部分已经推向市场,获得市场和客户的高度认可. 销售创出历史最好成绩,行业地位领先 从新浪乐居发布的《中国房地产企业销售排行榜》的数据来看, 公司2016年销售金额和销售面积均排名第15名,双双创出2010年以来的历史最好成绩.随着公司销售的不断提升,未来公司市场排名或将进一步提升. 财务状况优,业绩锁定性佳 截止2016年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为78.1%,较去年同期上升约7.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)位4.9倍,短期偿债能力良好;净负债率为45%,远低于全行业水平(截止2016年3季度末,全行业净负债率整体为97.5%).公司三季报期末预收款达347亿,在扣除WIND一致预期的2016年4季度营业收入(WIND一致预期的2016年4季度营业收入=2016年wind一致预期营收-已披露的2016年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的30%. 股权激励绑定管理层利益,保障业绩高增长 公司2016年8月19日公告限制性股权激励计划,激励对象为董事,高级管理人员,中层管理人员及核心骨干,共计59人.股票数量为4200万股,其中首次授予3850万股,预留350万股. 三次解锁条件为:2016/2017/2018的归母净利润分别达到25/35/50亿元,对应归母净利润增速将达到36%/40%/43%,年均复合增长40%. 股权激励实施使管理层和核心人员与公司股东利益高度绑定, 有利于激励人员更加勤勉尽责为公司服务,利好公司长期发展. 定增降低净负债率,改善负债结构 公司2016年5月14日公告非公开发行股票预案修订稿, 募集总金额不超过38亿元,发行价格不低于9.37元/股,数量不超过4.05亿股,募集资金拟用于济南香溢紫郡项目,嵊州吾悦广场项目, 衢州吾悦广场项目,海口吾悦广场项目及宁波吾悦广场项目,该预案目前已通过证监会审核. 定增的顺利实施预计可实现净利润6亿元,年租金收入1亿元,同时可增加公司现金,扩大股东权益,在有息负债不变的情况下降低净负债率,改善负债结构. 截止2017年1月11日收盘价为12.5元, 在增发总金额不变的情况下,股价的良性上涨可减少增发股份数量,有助于减少对老股东权益的摊薄. 内生增长强劲,多维度布局新盈利增长点,维持"买入"评级 公司内生增长强劲,多维度布局新盈利增长点:①项目聚焦长三角,周转快,销售大幅跑赢大市;②股权激励利好公司长期发展;③推出商业综合体REITs项目,通过将商业地产(青浦吾悦广场)转让给资管计划(东证资管-青浦吾悦广场 资产支持专项计划)实现现金流入,加快资金回笼速度,缩短商业地产投资回报期,拓展商业地产轻资产运营模式;④布局金融板块, 与上海红星美凯龙投资有限公司,红豆集团有限公司等共同发起设立国峰人寿保险股份有限公司, 与平安银行共同投资设立了100亿规模产业投资基金, 可就房地产产业及相关领域进行投资,拓展公司在房地产项目开发运营等领域的资金来源. 2016年,公司与麦肯锡咨询公司强强合作,明确了2020年坚持"地域聚焦,合纵连横,运营优先,产品升级"的发展战略.2017年,公司将主动调整,顺势用力,实现弯道超车,力争进入千亿俱乐部.我们预计16/17年EPS为1.22/1.61元,PE为10.1/7.7X,维持"买入"评级. |
