金隅股份(601992)2016年:房地产业务高增长 工业用地价值重估的一年
投资建议 金隅股份2016 年在地产板块带动下业绩高增长的确定性较大，同时工业用地价值重估的催化剂将不断出现，我们将金隅股份列为板块首选品种，重申A/H“推荐”评级。根据分部估值法，上调A 股12 个月目标价33%至12.8 元，上调H 股12 个月目标价32%至8.2 港元。 理由 房地产板块业绩高增长的确定性来自哪里？尽管公司尚未给出2016 年房地产板块签约和结算的年度指引，我们预计其业绩高增长的确定性依然较高，主要得益于：2014 年销售的两个北京市自住型商品房项目进入结算，项目总建筑面积50 万平米，均价2.2万元/平米，由于是工业用地开发项目，综合毛利率远高于普通商品房。我们保守预计2016 年地产板块贡献净利润超过25 亿元。工业用地价值几何？重估的催化剂来自哪里？公司位于北京五环周边可用于商业开发的工业土地面积约为200 万平米，按照历史经验，单位建筑面积的增值空间在4,000~5,000 元/平米，假设按照2.0 的容积率计算，200 万平米土地面积的潜在增值空间约为160~200 亿元，若按照开发周期进行折算，我们测算净现值约为164 亿元。我们认为2016 年触发工业用地价值重估的催化剂包括：1）京津冀一体化政策落地，北京工业企业外迁等事件性因素；2）公司自身工业用地转商业开发项目落地；3）部分前期工业用地开发项目进入结算，利润率水平超出预期。 水泥板块继续下滑空间小，向上弹性大。今年前三季度水泥板块亏损4.8 亿元，主要是受到基建项目开工大幅减少，水泥需求同比下滑20%的影响，量价齐跌导致业绩亏损。2016 年，京津冀协同发展规划落地后，基建项目增加开工是大概率事件，水泥需求有望实现同比增长，从而带动板块扭亏或盈利。 定向增发已经获批，有望降低负债率，增强资金实力。公司定向增发47 亿元方案已经获得证监会批文，将在6 个月内完成发行，预计实际进程会更快。增发摊薄2015/16 年每股收益10%左右，但有助于增强公司的资金实力，为后续更多工业用地开发提供资金支持，可降低净负债率20 个百分点至60%左右。 盈利预测与估值 我们上调房地产板块盈利贡献预期，进而上调公司2015/16 年盈利预测13.5%和43.7%至22.9 亿元/34.5 亿元，对应每股收益0.48 元和0.72 元（未考虑摊薄），同比增长-5%/51%。 风险 房地产业绩兑现低于预期；京津冀一体化政策持续低于预期。 |
