房地产行业周报：布局低估值蓝筹和转型题材股
新房月度销量增速回落：11月样本城市新房销量均值环比继续增长（+11%），但增速较10月略有回落（+13%）；同比来看，11月增长11%，而10月为16%，样本中值同比增速也从10月的24%回落到16%。但11月成交水平依然是近几年高位，仅次于2014年12月水平，相比14年月均增长45%，相比13年月均增长38%。考虑到去年12月的高基数，预计12月表现与11月类似，样本城市全年销量均值同比增长20%左右。 溢价效应刺激二手房交易：四季度资产继续溢价，根据百城住宅价格指数，上海、深圳、武汉、保定等城市房价同比增速均在10%以上，百城样本平均价同比增长3%，为14年8月以来新高。溢价效应刺激了存量房的交易，11月样本城市成交量环比增长15%，恢复到9月水平，同比增长69%，年初累计同比增长74%。 2015第48周（12月首周）市场成交略增长：样本城市新房销量环比增长5%（长三角、珠三角区域的二线城市表现突出）、同比增长15%（长三角、珠三角区域的二三线城市表现突出）；二手房成交量环比增长3%、同比增长69%（天津、南京、厦门、成都、青岛、长沙、苏州均超过60%）。 最新观点：龙头地产股的投资逻辑在重建，估值水平或脱离约束区间：当前的股市和楼市依然是处于经济增速换档期的资本盛宴。龙头地产股的投资逻辑不会再是估值约束下的基本面改善，其灵活看涨的股息率（相对债券等固收类投资品种的比较优势）、行业调整下的逆势扩张（市占率的逆周期提升）以及行业供应侧的制度突破（盈利模式多样化打开成长空间）使得公司的估值水平不仅会打破近几年的估值约束，而且还有望持续提升。 场外增量资金选择偏好逻辑与存量资金博弈逻辑共存：股灾后增量资金入市节奏大幅放缓，当前市场还不支持所有板块补涨轮涨，而存量资金偏好的是小市值和高弹性的博弈价值，而场外增量资金会以个股的持有价值为出发点，不可能为存量资金做接盘侠。因此，认为当前并不是风格切换，而是两类投资逻辑在市场中共存，这给予了更多的选择。 看好后市并认可市场存在补涨的逻辑，建议两条主线布局：按增量资金的选择偏好，建议关注低估值蓝筹的补涨，相关标的有保利、金地、万科、华发股份、深圳业等；小市值有相关题材和转型类的标的推荐中航地产、南国置业、绿景控股、广宇集团、荣丰控股、京投银泰等。 推荐组合：上周动态组合是中航地产、南国置业和云南城投。其中，中航地产涨幅超过20%，表现较为抢眼。但上周万科、保利、金融街等大蓝筹的启动带动了板块指数的大幅上涨，动态组合的平均收益率略低于板块指数。 本周动态组合为中航地产（有安全边际的题材股，涉及军工和VR，继续看好）、南国置业（有安全边际、或迎来催发剂，继续看好）和京投银泰（险资关注的小市值稀缺标的，考虑到公司股权关系逐步理顺、公司基本面超预期空间大、还涉足国企改革，首次调入）。 |
