房地产行业：风吹，势起，秋收
行业：政策护航，持续性存隐忧 成交平稳结构微调：进入三季度以来，市场并未随资本跌宕起伏而调整，整体依然平稳。二手房增速有所回落，但是成交份额依然保持高位，大户型成交占比有所下降，具体变化原因仍需观察。土地市场逐渐起色：上半年房企整体拿地偏谨慎，但随着融资环境改善和优质库存的下降，房企投资意愿已有所企稳。投资企稳预期下的隐忧：当前全国房地产开发投资增速下行斜率开始趋缓，住宅投资自13年底以来首次回升，投资增速有望在年内企稳，但叠加汇率贬值带来的紧缩压力，流动性格局仍需观察。 公司：分化变革之年 销售：整体销售稳步回升，企业间成长分化明显，国进民退愈发凸显，央企表现亮眼，民企成长乏力。盈利：我们预计行业利润率在未来两年企稳，但毛利下行趋势依然难以改变，房企增长质量差异清晰体现分化格局。扩张：15年上半年扩张意愿仍偏谨慎，整体布局依然聚焦一线核心城市。库存：15年上半年整体存货上升，但占资产比重下降，虽然去库存格局未变，但优质库存减少，杠杆逐步改善，货源补充时机值得关注。资金：市场放开房企融资渠道以来，房企资本成本下降显著，短债压力与年初持平，净负债率继续提升，但当前的高杠杆更有质量。管理：销售回暖带动去化回款提升，上市房企费用率下降。A股部分房企启动与团队共享收益的激励机制，在促进业绩同时实现企业和团队共赢。 配置：一个主角+一条主线 一个主角-国企改革：央企开发商大股东普遍拥有丰富资源，结合本轮国企改革整合预期，将为这些企业带来基本面质的变化，除央企外，地方国企改革也正如火如荼，适合各地本土国资国企改革方案有望陆续推出，相关收益企业将迎来资源和激励机制的历史机遇。一条主线-转型创新：在行业变革思路下，转型创新将是地产股未来的唯一主线，目前地产股转型方向纷繁，我们建议重点关注：1、致力于搭建互联网金融或者金控平台、并且已经在组织架构层面实现突破的企业；2、在转型领域拥有禀赋优势以及历史积淀的企业。一个主角国企改革主推招商、保利、华发股份、鲁商置业，一条主线转型创新重点推荐中天城投、蓝光发展，主题板块建议继续关注北京区域及地产+金融的投资机会。 |
