张江高科(600895)2013年年报点评:销售下滑 业绩稳定
事件评论 房产租售业绩不佳，毛利大幅下滑。报告期内，公司实现房地产签约销售额10.97 亿，同比减少26.25%，实现租赁收入4.43 亿，同比减少5.05%，租售业务业绩均有所下滑，复合毛利率为44.67%，同比下降9.4 个百分点。公司2013 去年地产销售额大幅下降的主要原因在于，2013 年张江园区房产供应量增加，一定程度分流了公司客户。展望未来，公司目前储备客户的预约销售面积依旧呈上升趋势，短期业绩确定性较高。物业持有方面，公司2013 年末在营物业121.84 万平，多为园区内的产业地产，大量的经营物业能够有力保障稳定持续的现金流。 加大投资力度，完善投资结构。自公司向产业运营商转型以来，依托张江园区聚集高新产业这一得天独厚的资源优势，股权投资力度不断加大。2013 年公司新增股权投资2.38 亿，同比增加55.1%。截至2013 年末，公司拥有各类投资合计44.67 亿，占公司总资产的24.42%。在增加投资项目的同时，公司也在加快成熟项目退出，以锁定投资收益和回笼资金。报告期内公司先后出转让嘉事堂、上海展想电子科技和复旦张江生物医药股权，实现投资收益3.11 亿，全年持有股票的公允价值变动损益和股权投资收益合计5.87 亿，占营业利润的122%，已经成为公司利润的最主要来源。 利息支出居高不下，财务压力不容乐观。2010 年以来，公司财务费用高速增长，占营业收入的比重始终高于20%，2013 年更是高达27.16%，严重拖累了公司整体业绩。截至2013 年末，公司真实负债率57.6%，净负债率62.07%。尽管相比2012 年末，公司的负债水平略有下降，但是仍然负担了短期负债31.3 亿，一年内到期长债7.7 亿，以及长期借款和债券45.7 亿。目前公司2013 年末的货币资金仅为11.95 亿，短期财务压力不容乐观。 维持推荐评级。预计公司2014、2015 和2016 年EPS 分别为0.259、0.284和0.296 元/股，对应PE 分别为27.3、24.9 和23.9 倍，维持推荐评级。 |
