房地产行业：房贷利率有所松动 关注9股
房地产行业周报：推盘放量、成交稳定，房贷利率有所松动 投资要点： 上周（18/11/10-11/16）主流46城一手房周成交636万平米，环比+4%；其中，一二线环比+8%、三四线环比-7%；11月截至上周月成交同比+4%，较10月上升7pct，其中一二线同比+15%、三四线同比-22%，分别较10月上升15pct和下降9pct，其中一二线城市仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交117万平米，环比+1%；11月截至上周累计成交275万平米，较去年11月同期同比下降10%，较10月下降31pct。库存方面，上周15城推盘环比上升37%，周成交/推盘比0.63倍，高于上周的0.82倍和10月的0.72倍；15城可售面积7,366万平米，环比上升1.4%；3个月移动平均去化月数为9.8个月，环比上升0.2个月，行业依然处于低库存阶段、并进入加库存阶段。政策新闻方面，南京、厦门、杭州等城市房贷利率有所下行，资金宽松影响逐渐在利率端体现；苏州相城19日收紧外地户籍住房限购门槛；财政部公布10月全国一般公共预算收入1.57万亿，同比-3.1%，为年内首次负增长，在当土地市场走淡背景下，政府财政压力进一步增加；棚改方面，住建部公告1-10月棚改新开工577万套，完成年度目标99%，完成投资1.5万亿，棚改任务将提前完成。短期来看，近期住宅和土地成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，比如近期各类稳经济措施频出，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率或将进一步恶化，预计地方政府财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也料将逐步开始走弱，从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境有望逐步改善；而中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块“推荐”评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级要点 房地产行业数据：上周46个重点城市新房合计成交635.9万平米，环比上升4.1%；11月截止上周一手房合计成交1,441.6万平米，较10月同期环比上升41.1%，较去年11月同期同比上升3.9%，其中当月成交同比较10月上升7.4pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-6.8%、+10.5%、+1.7%、-21.2%，当月月成交同比分别为：-8.3%、+20.7%、-22.5%、-20.6%。15城可售面积为7,366万平米，环比上升1.4%；3个月移动平均去化月数为9.8个月，环比上升0.2个月。 主要政策新闻：10月份全国一般公共预算收入1.57万亿元，同比-3.1%；统计局公布，1-10月商品房销售额11.6万亿，+12.5%，增速回落0.8pct，商品房销售面积13.3亿平方米，同比+2.2%，增速回落0.7pct；10月70个大中城市中，4个一线城市新建住宅售价持平，31个二线城市上涨；住建部公告1-10月棚改新开工577万套，完成年度目标任务99%，完成投资1.5万亿；苏州相城19日收紧外地户籍住房限购门槛；10月人民币贷款增加6970亿元，同比多增338亿元，其中住户部门贷款增加5636亿元；南京首套房房贷利率首次下降，较上期下降5BP；厦门首套房贷利率已由10%-15%回调至基准，二套房贷由20%回调至10%；杭州房贷利率全面松动。 公司动态跟踪：万科A拟发行住房租赁专项债，规模20亿，票面利率4.18%，发行18年二期中票20亿，发行利率4.03%；华夏幸福拟公开发行总额不超过80亿公司债；招商蛇口控股股东将其直接持有的公司约2.4亿股、3.8亿股A股股份无偿划转给北京诚通、国新投资；陆家嘴18年10亿公司债挂牌上市，期限5年，票面利率4.15%；中粮地产拟发行股份方式购买大悦城地产未获证监会同意；京汉股份拟以不超过每股10元价格回购股份，回购金额1.5-3亿。 一周板块回顾：SW房地产指数上涨7.7%，沪深300指数上涨2.85%，相对收益为4.85%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第4位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：市北高新、张江高科、中关村、浦东金桥、南京高科。 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 |
