土地流转概念股万通地产(600246)前瞻布局京津冀 坚定推进新战略
1. 深耕京津冀、坐拥一体化红利：2016 年京津冀权益未结建面124 万平、货值272.8 亿，均位于北京、天津、香河等区域。前瞻布局香河，未结权益建面85.6 万平，综合楼面价650 元，当前房价已超2 万；大股东在香河一级土地开发9.7 平方公里，潜在土储61 万平，香河土储资源稀缺性持续提升。 2. 优质自持位居核心CBD，业绩稳定毛利高：以万通中心写字楼项目为核心的自持物业，集中在北京、上海、天津、杭州核心地段。2016 年末运营中商业物业共7.4 万平，全部位于北京CBD。2017 年天津万通中心（6.5 万平）和上海万通中心（5.2万平）竣工，2018 年杭州未来科技城（19.6 万平）有望竣工。随着三个商业物业逐步竣工运营，自持优质物业面积继续增长，未来2-3 年自持物业租赁收入和利润有望快速增长。 3. 嘉华控股大比例控股，财务结构显着优化：大股东嘉华控股涉足8 大业务板块，一级土地开发、体育、科技、节能环保、会展服务、金控投资等和公司地产业务协同性大。公司是大股东唯一上市平台和地产开发平台，也将是其倾力打造的利润增长点。定增后财务结构大幅改善：资产负债率、剔除预收款后资产负债率和净资产负债率分别下降至50.7%、41.9%和4.8%，大幅优于A 股地产均值的64.6%、50.7%和81.3%。 4. 引入战投中植系，战略实质性推进可期：2017 年1 月，中融鼎新与嘉华控股签署协议，将受让万通控股不超35%股权，若交易完成，中融鼎新预计直接或间接持有万通地产10%左右股权。中融鼎新是中融信托旗下股权投资平台，中融信托是中国信托行业的龙头企业。战投入股表示看好公司未来发展，也将优化股东结构，标志公司新战略转型实质性推动。 盈利预测与估值：区域红利显着，新战略打开空间 预计2017-2019 年EPS 分别为0.24、0.39 和0.52，对应当前股价PE 分别为22X、13X 和10X。公司是京津冀一体化和通州建设的核心受益者，随着公司股权变动尘埃落定，运营逐步稳定，优质土地储备及自持物业有望加速释放业绩。引入战投中植系，标志发展战略实质性推进。公司将步入全新发展阶段，业绩表现值得期待。首次覆盖，给予公司"推荐"评级。 风险提示： 京津冀市场超预期回落；房地产政策超预期收紧；公司业绩不及预期；公司转型不及预期；和中植系战略合作不及预期 |
