深振业A(000006)前瞻深耕大湾区 特区国改可期
【2017-07-05】 投资要点： 1.受益深圳国改预期强，地产资源整合第一标的：房地产是深圳国改"一体两翼"产业布局目标重要部分，目前深圳国资委地产业务结构分散、单体规模不高。为增强行业竞争力、打造标杆房企，资源整合势在必行。地产业务6个上市平台中，从持股比例和结构、资产和业务规模、项目储备规模、业务集中度等综合考虑，深振业A最具整合平台优势；国资委大比例增持维护控股权、天健集团已启动混改、深深房A已开展和中国恒大重组进程，均增强公司作为地产开发整合平台预期。 2.销售快速增长，业绩重回增长轨道：布局城市楼市回暖、锦荟Park2015年入市，公司销售加速增长，2016年权益销售面积和金额分别为51.2万平和69.6亿元，分别同增42%和51%。锦荟Park2016年初步结算25%，贡献投资收益4.6亿，大幅增厚净利。业绩保障度提升至50.4%、锦荟Park逐步结算、广钢新城项目即将入市，公司业绩继续增长可期。 3. 土储优质，低成本保障高毛利：布局深圳、广州、东莞、天津、长沙、西安、南宁、惠阳、汕尾9城。权益可售面积220.7万平、货值410.5亿，分别保障5.9年和6.1年业绩。严控拿地成本，当前土储综合楼面价仅2511.8元，对应综合房价16042.0元，土地房价比仅15.7%，估算综合毛利高达49.3%。 4.布局前瞻，区域红利显着：持续深耕惠州，惠阳可结算建面73.7万平，综合成本仅331元。惠阳毗邻深圳，是粤港澳大湾区核心受益城市，2016年房价破万，土地增值红利显着。首家进驻深汕合作区深圳市属房企，2016年3月以楼面价393元获21.7万平土储，项目已开工，享受深圳副中心建设红利。 5.盈利和偿债能力均大幅改善：2016年销售净利率大幅回升至23.9%，带动ROE攀升至历史较高水平16.6%。优质项目逐步结算，投资收益和高ROE持续可期。融资成本和有息负债稳中有降，三费比率有望继续下降。回款增加偿还借款，2016年偿债能力大幅改善：扣除预收款资产负债率、净负债率分别下降至48.2%、27.2%，处于行业低位。 盈利预测与估值：业绩持续增长可期，安全边际充足 预计2017-2019年EPS分别为0.82、1.00和1.34，对应当前股价PE分别为11X、9X和7X。参考可比公司估值水平以及公司业务状况，给予公司17年15倍PE，对应股价12.3元。公司每股RNAV8.73元，同时受益大湾区和深圳副中心，土地增值红利显着，奠定安全边际。维持公司"强烈推荐"评级。 风险提示： 公司布局城市楼市超预期回落；房地产政策超预期收紧；公司业绩不及预期；深圳国改推进不及预期 |
