华夏幸福(600340):开启地产行业首单PPP资产证券化
事件:华夏幸福拟发行资产支持证券进行融资,基础资产分别为固安工业园区项目及固安PPP项目公共事业服务收益权,总发行规模不超过100亿元,其中优先级合计不超过95亿元,发行期限不超过10年.华夏幸福与南京市江宁区国资委签署PPP合同项目,双方拟投资10亿元设立项目公司,合作开发占地面积7.61平方公里,合作期限15年. 点评: "资产证券化+PPP"有效降低融资成本, 盘活项目存量资产.PPP项目资产证券化是为解决摆在私人企业面前的PPP模式前期投入多,回收期长等现实问题.作为行业龙头,华夏幸福走在了PPP资产证券化的前列, 本次拟发行的共计不超过100亿元资产证券化项目能够帮助公司降低企业融资成本,盘活存量资产,提高资金周转效率.在此之前,华夏幸福产业新城PPP模式就得到财政部等20个部委的认可.而当下在房地产融资环境收紧的形势下, "资产证券化+PPP"模式为企业融资开辟了新的道路,预计此单PPP资产证券化只是开始,未来华夏幸福将在其他园区内高效复制这一模式. 产业新城业务增长强劲,基础资产现金流稳定充足.华夏幸福的产业新城模式在行业内占领先地位, 2016年园区结算收入约177.59亿,同比大增81.7%.此次PPP资产证券化的基础资产固安工业区是成熟产业新城,位于"京津冀"重点发展区域,系2006年经河北省政府批准的省级开发区.固安工业区大力发展"一高一新"产业, 重点发展航天,生物医药, 电子商务等九大产业集群.工业区内拥有六大特色产业园,2015年新增招商签约企业74家,新增签约投资额138.89亿元.此次资产证券化发行主体"三浦威特"主要进行固安地区产业新城项目开发,2016年上半年实现营业收入28.65亿元;净利润20.08亿元,同比增长30.53%. PPP模式持续助力公司发展.公司围绕国家三大战略,持续深耕京津冀,同时积极开拓长江经济带,布局"一带一路",珠三角等热点区域.目前产业新城已战略布局50多座,委托总面积超过4000平方公里.本次在南京江宁区签署的PPP项目, 延续了华夏幸福推出的"综合开发PPP模式",旨在导入一个能适配于当地产业转型升级的完善产业新城生态. 投资建议:华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作, 并通过地产销售变现.继深耕京津冀城市群后,园区正开启全面环绕国内外一线城市的卫星城布局,产业新城和平台发展模式实现重大突破.我们预计公司2016-2018年EPS分别为2.44元,3.30元和4.05元,对应PE分别为10.5,7.8和6.4倍,维持"买入"评级. 风险提示:货币政策收紧,地产销售增速不及预期. |
