房地产行业：把握龙头房企的投资机会
核心观点: 央行降息降准,宽松力度超市场预期 2015年6月27日,中国人民银行决定,自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,同时有针对性地对金融机构实施定向降准。本次实施“双降”,宽松力度超出市场预期。 降低购房成本,促进需求入市 经过本次降息,5年以上中长期贷款基准利率和个人住房公积金贷款基准利率分别降至5.40%和3.50%,创历史新低,同时,降息降准也进一步释放了流动性,商业银行或将加大按揭贷利率的优惠力度。基准利率下降以及首套房按揭贷款利率折扣水平上升有利于购房成本的降低。 基本面复苏进一步提速,一二线城市共同增长 从此前两轮周期经验来看,货币宽松周期对于成交量的提振作用立杆见影:降息周期启动1-2个月后,全国商品房成交同比降幅即开始收窄,并且转正后单月同比增长持续12个月左右。对本轮货币宽松周期而言,全国商品房成交面积于15年4月单月同比首次转正(+7%),5月单月同比增幅扩大至+15%。而我们统计的67个重点城市一手房成交更是领先全国市场:4月单月同比增17%,5月单月同比增速扩大至25%,而6月前26天同比增速进一步扩大至42.1%,值得一提的是,二线城市6月单月成交同比增长42%,较5月单月14%的增幅有非常明显的扩大。 板块估值迎来修复,推荐以万科为首的龙头房企 此次央行“双降”,龙头房企将迎来布局良机。行业基本面持续复苏,复苏的力度、范围和持久性或将提升,投资逻辑继续成立的情况下,地产板块将获得可持续的超额回报。在地产板块中,龙头房企的估值更加具备优势,并且在行业集中度上升的大格局下,龙头房企在土地储备、布局、周转和资金成本等方面有明显优势,强者愈强、强者恒强的行业发展态势进一步确立,以美国经验来看,行业集中度快速提升的过程中,龙头房企相对其他中小房企,绝对收益和相对收益都十分显著。万科A的PE TTM降至10X,PB LF也降至1.67X,相对地产板块估值更是降至历史最低点。并且,2015年是万科新的十年发展元年,未来十年发展战略明确,在主业上做好“三好住宅”,同时转型“围绕城市配套服务商”展开。住宅地产、产业地产(物流地产+产业园区)、物业管理(延伸拓展社区服务,如家装和营地教育)等方面全方位启动。近期,万科提出鼓励物业管理业务通过外延式发展快速增长,引入事业合伙人机制,后续战略落地脚步有望提速。 风险提示 行业基本面复苏低于预期。 |
