房地产住宅周报第298期：政策驶入蜜月期，板块反弹正当时
一手房销量： 1)环比：本周整体环比上升 7%，其中一线城市上升10%，二线上升7%，三线上升2%。2)同比：整体同比升3%，其中一线降4%，二线升7%，三线降5%。3)本周与2014 年全年周均比：整体降6%，其中一线降6%，二线降2%，三线降19%。4)累计同比：整体同比升4%，其中一线城市升30%，二线降2%，三线降6%。一手房整体成交均价环比升4.5%，同比降4.1%。二手房销量：本周环比升22%，同比升13%。 库存水平：12 个典型城市一手房平均可售面积环比降0.7%，同比升18.7%，较2010 年4 月低点上升152%，较2012 年1 月高点上升28%。 去化时间：12 个城市新房去化时间14.3 个月。 板块估值：2015 年PE 主流公司14.3 倍，RNAV 溢价12%。一线8.1倍，RNAV 溢价7%；二线13.5 倍，RNAV 溢价8%；三线10.6 倍，RNAV 溢价8%；地产+X15.3 倍，RNAV 溢价20%；商业PE16.3倍，RNAV折17%。板块表现：上周板块整体上涨9.0%，跑赢上证1.8pc. 本周观点：房地产相关政策的边际改善力度及其持续性大概率会超越市场的预期，前期的调整也为参与这次反弹提供了较好的契机。维持2015 年基本面“弱平衡”(去库存或者缓慢出清)的判断，整体看房地产市场将呈现“量升价平”格局，依旧看好地产股在宽货币预期下的表现，建议关注京津冀和自贸区板块的投资机会。 国君地产组合包含滨江集团、中天城投、格力地产、天健集团和华夏幸福，权重占比均为20%。国君地产组合指数上周上涨10.9%，跑赢房地产指数1.9%，跑赢上证指数3.7%。组合指数2015 年累计涨幅为31.0%，跑赢房地产指数20.7%，跑赢上证指数23.0%。 政策如期宽松，储备政策充足。本周福建省公积金贷款首付比例降至20%，同时广州规定首套房90 平米以下公积金首付比例不低于20%。据经济观察报报道，下调二套房首付比例至50%政策已成文各部委表态支持。根据中国建设报报道，住建部表示进一步降低门槛增加公积金贷款额度，销售回升望延续。我们预计后续政策将涉及商业按揭贷款、公积金贷款、税收、改善性购房认定和营业税减免等方面。 维持行业增持评级。2015 年，板块投资策略是“既要过日子，也要浪漫满屋”；推荐：1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，资产负债表边际改善最为明显，推荐：保利地产、招商地产、万科A、华侨城A；2)旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式)：国企改革类重点推荐：格力地产、天健集团。3)浪漫满屋(转型之优秀标的)：推荐滨江集团、中天城投、华业地产；4)区域投资主题：京津冀“廊坊三宝”：华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展。 |
