年末多地发布集中供地计划 济南年内第四次土拍12月底进行 11月30日，济南发布2022年度第四批次集中供地计划，其中包含12幅住宅用地，起拍价约54.36亿元。除了济南外，近期包括南京、武汉、苏州、无锡、长沙等城市已经发布或实施了第五批次供地计划。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，近期集中供地的城市总体基本面不错，潜在房企拿地意愿比较强。此类城市供地意愿比较强，也是年底土地市场交易的主力城市。另外，从供地节奏看，目前在土拍市场低温运行情况下，多地适时适度调整集中供地节奏，有助于促进楼市良性循环。 济南年内最后一次供地 这是济南2022年第四批次集中供地，也是今年最后一次集中供地，本次集中供地将于12月29日上午在网上进行。 根据济南市发布的国有建设用地使用权网上挂牌出让公告，本次供地涉及历下区、市中区、槐荫区、天桥区和起步区共13宗、27幅地块，出让总面积约76.63万平方米，约1149.5亩。其中，12幅城镇住宅用地出让面积共计37.87万平方米，约568亩，起拍总价约54.36亿元。 10月底，济南完成今年第三批次集中供地。从结果来看，所有住宅用地最终均以底价成交。 在严跃进看来，济南本轮土拍还是有看点的。一方面，近期济南房屋交易市场在二线城市中表现较好，这对土地市场是有帮助的；另一方面，济南整体地价成本较低，从企业控制成本的角度来看，济南土地市场有一定优势。 “虽然当前土地市场动力不足，但是应该也会有不少企业围绕像济南这样未被透支的城市积极拿地。”严跃进认为。 多地调整集中供地节奏 今年以来，部分城市调整了供地节奏，增加供应批次。今年3月份，济南将土拍批次由3批调整为4批。今年9月底，长沙市土地推介平台——长沙供地云通知显示，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。 2021年2月份，重点城市土地市场开启“两集中”模式。当时，按照自然资源部的要求，重点城市改变原有的分散式供地模式，开始实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，且原则上发布出让公告全年不得超过3次。 实施“两集中”制度的有22个重点城市，包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。除上述22城外，徐州、西安、南昌、金华、温州等城市后续也自发加入了“两集中”供地的队伍。 新规实施一年多以来，我国土拍市场的“高溢价”得到平抑，房企拿地也更加透明有序，曾经过热的土地市场明显降温。 中指院数据显示，截至2022年11月24日，根据22个重点城市各自于今年上半年发布的市本级2022年全年供地计划，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，供地计划完成率仅55%。 严跃进告诉记者，在今年前三批次土拍中，各地土地交易市场总体是偏弱的，土地交易相对平淡，甚至还有流拍现象。 山东财经大学房地产研究所副所长张振勇对记者表示，随着房地产进入阶段性下行周期，寒意也传递到了土拍市场，民企无意或无力拿地、央企国企及城投公司兜底、流拍率上升成为常态。在此背景下，各地因地制宜、因城施策，以更加灵活的供应方式稳定市场，有助于促进楼市健康发展。 另外，楼市的恢复也带动着土地市场的恢复。张振勇表示，近期金融部门信贷、债券、股权“三箭齐发”，支持稳地产一揽子措施在四季度持续加码，显示出国家维持房地产行业稳定、弥补薄弱环节、防范风险外溢的决心。不过，当前楼市正处在恢复过程中，仍需要多方合力才能促进楼市健康发展。 11月份国际航班量持续上行 平均票价较10月初降14.5% 12月1日，“飞常准”披露数据称，11月份，国内航司的国际航线实际执行客运航班量4943班次，环比增长9.97%，同比增长14.5%，达到今年国际航班量最高值。“飞常准”方面表示，这是2020年2月份以来，国际航班量首次出现同比正增长，也是今年以来最高值。 另据去哪儿方面告诉记者，今年10月份以来，国际航班搜索量不断增长，截至12月1日，国际航班日均搜索量较10月初增长六成。 “12月1日，国际航班量较去年同期增长78%，较10月初增长94%。随着出入境政策调整，国际机票预订量有望持续增加，预计12月份部分国际航线机票预订量有望翻倍。”去哪儿方面相关负责人表示。 随着航班供给量的提升，国际航班机票价格持续回落。据“飞常准”机票数据显示，11月份出境机票平均支付价格为4812元，环比下降13.5%；入境机票平均支付价格为6505元，环比下降5.49%。去哪儿平台数据显示，截至12月1日，国际航线平均机票价格较10月初下降了14.5%，至5651元。 民航业从业人士高鹏告诉记者，国际航班供给量的提升能够推动国际航班机票价格的回落。 高鹏认为，具有商务出行需求的国际旅客有望率先活跃起来，同时以旅游为目的地的旅客也有望迎来越来越积极的出行政策。 深铁提请授权万科再融资 三天内8家房企披露再融资意向 12月1日晚间，万科公告称，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权，包括但不限于配发新股不超过已发行的A股及/或H股数量的20%等。 万科方面对记者表示，此次提请股东大会给予发行股份的授权，是由大股东深圳地铁发起的。一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源；另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。 不仅仅是万科，自从证监会11月28日宣布在股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产市场平稳健康发展之后，涉房上市公司倍感振奋，火速行动起来。 据记者统计，11月29日至12月1日三日内，共有福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、天地源、陆家嘴、华夏幸福等8家A股涉房上市公司发布关于拟筹划非公开发行股票的公告。 同时，华联控股、建发股份等涉房上市公司在回应投资者提问时表示，未来如有再融资相关事项，公司将会及时披露。华侨城A、财信发展、嘉凯城称，会认真研究地产类上市公司并购重组和融资相关政策。阳光股份、莱茵体育则表示，已关注到证监会近期关于房地产企业股权融资方面的政策，该政策将对公司再融资产生积极的影响。 除此以外，包括保利发展、招商蛇口、金地集团等在内的头部房企均向记者表示，已经第一时间关注到“第三支箭”相关政策并在积极研判，不排除后续有相关动作。 从国有六大行落实“金融16条”的“第一支箭”，到支持民营房企发债融资的“第二支箭”，再到涉房上市公司股权融资重新开闸的“第三支箭”，房地产金融支持政策三箭齐发力度空前，实现信贷、债券、股权三大融资渠道全覆盖，房企资产负债表有望加速修复。 11月21日，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。 受多种因素叠加影响，当前房企面临着不小的经营和偿债压力，行业纾困迫切度提升。Wind数据显示，按照申万行业（2021）二级分类，今年前三季度A股106家房地产开发上市公司中有40家企业处于归母净利润亏损状态，有78家企业归母净利润同比增速为负；截至三季度末，上述106家房地产开发上市公司现金到期债务比中值为6.58%，较年初下降20.54个百分点，现金短债比中值则从今年年初的1.27倍下降至三季度末的1.01倍。 添翼数字经济智库高级研究员吴婉莹对记者表示，本次房企股权融资调整优化措施政策的核心是进一步拓宽房地产企业融资渠道，修复优质房企资产负债表，推动解决存量地产项目化险、整合，推动风险出清，表明了监管对于房地产企业聚焦主业、解决存量问题、开拓市场化融资渠道的支持态度。 从目前率先行动筹划定增的上市公司来看，非公开发行股票多是为了优化资本结构、缓解流动性困难等，募集资金用途包括“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还债务本息以及补充流动资金等。 北京市盈科律师事务所合伙人律师李松在接受记者采访时表示，放开股权融资可以为房地产企业提供充足的融资渠道而不会增加企业的负债。从资金投向看，政策在引导房企将再融资募集资金用于解决完善存量问题，而不是继续之前的野蛮生长，通过引导资金进入存量项目、偿还债务，支持经营方式更科学、更安全的企业良性发展，长期来看也会提高国内房企的发展质量。 |
