高层点题 楼市长效机制有望加快出台 1月21日，习近平总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班上提出，“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。专家表示，相比于上月召开的中央经济工作会议明确提出“要构建房地产市场健康发展长效机制”，此次会议多加“方案”二字，且将“构建”调整为“稳妥实施”，政策表述口径出现明显变化。业界认为，楼市长效机制可能会加快出台。 对此，民生银行研究院研究员郭晓蓓昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，在不到一个月时间，中央针对有关房地产市场长效机制的表述出现变化，至少包含两方面含义。一方面，这表明房地产市场长效机制方案已经从草案变为方案，并正式宣布房地产长效机制进入“实施”阶段，预示楼市今后将走向长效和成熟，这对于2019年楼市稳定发展具有积极作用。另一方面，本次会议主题是针对防风险，“稳妥”二字很重要，尤其是稳预期成为重中之重，因此房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。 针对房地产长效机制，湘财证券研究所宏观研究员盘宇章昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产长效机制是保障房地产行业稳定健康发展、防范房地产市场出现重大风险的一揽子政策组合。 此外，中原地产首席分析师张大伟昨日在接受《证券日报》记者采访时指出，建立房地产平稳健康发展长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长间的协调关系。另外，必须降低房地产投资属性，进一步使其回归居住属性。 盘宇章还指出，长效机制主要是替代政府以往对房地产的短期行政调节，进一步消除政策滞后性和不确定性，其中涵盖房地产基础性制度以及住房供应、土地、财税、金融等方面配套措施。 郭晓蓓表示，构建房地产市场长效机制至少包含住房制度（住房市场体系和住房保障体系）、土地供应体系（如农村集体土地进入租赁市场）、财税体制（房地产税）、金融货币体制（房贷政策、利率、融资）等。 张大伟认为，从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度改革，以长效机制引导市场稳预期。 创投机构成重要力量 解决纾困基金落地难需多方合力 当前，市场各方对纾困问题逐渐形成共识，纾解上市公司及其大股东困境的氛围正逐渐形成。随着各类纾困基金陆续成立，相关纾困项目正不断落地。据统计，目前已有6700亿元纾困基金宣告成立。在纾困行动中，创投机构发挥专业能力成为重要支持力量。不过，业内人士坦承，目前纾困基金存在落地难的问题，解决这一问题需要多方合力，也需参与机构遵循投资规律、保持耐心。 创投加速推进纾困项目 一场为纾解上市公司股票质押流动性风险的行动拉开序幕。 部分地方政府及国资平台、机构等纷纷牵头设立纾困基金，以帮助民营上市公司及大股东化解流动性风险和股票质押风险。据华泰证券统计，截至目前，各类纾困基金宣告成立规模总额约6700亿元，已宣告成立的纾困基金可分为两大类，专项资管产品约3100亿元，私募股权投资基金约3600亿元。其中，具有专业投资能力的创投机构成为当前纾困行动的重要支持力量。 “我们已完成十余个项目的投资，总计投资额超150亿元。”浙商创投相关负责人对中国证券报记者表示，“落地的项目多以股权投资基金备案，因此均以股权投资模式运作。在保证项目估值合理的前提下，主要以增资扩股辅以少量老股东股权转让的方式持有标的企业股权。对标的企业持股比例普遍控制在20%以内。” 上述负责人表示，近期浙商创投设立的纾困基金出资5.5亿元参与荣盛石化的定增，用于浙江石油化工有限公司每年4000万吨炼化一体化项目；此外，基金将出资约15亿元入股顾家家居的控股股东顾家集团。 据了解，近期陆续有上市公司公告获得创投机构的参与。例如，麦捷科技公告，控股股东动能东方拟以总价12.5亿元，向深圳市远致富海投资出让其所持麦捷科技的26.44%股份及由此衍生的所有股东权益；英唐智控计划通过定增及大股东转让股份的方式，引入战略投资人深圳市赛格集团有限公司；胜利精密公告，公司控股股东、实际控制人高玉根已与东吴创投代表的纾困基金签署《股份转让协议》及补充协议等。 救“急”不救“穷” 救急不救穷是纾困基金选择标的一般原则。 当被问及在选择纾困标的时如何做到“救急”，某创投机构负责人表示，纾困标的需为细分行业龙头、负债率较低、大股东债权清晰、近三年营业收入和归母净利润保持增长、2018年ROE水平正常、非ST、星ST股票、股票未处于停牌阶段。行业方面，新一代电子信息技术、高端装备、新材料、新能源汽车、节能环保和新能源、生物医药和医疗器械、现代制造服务业等领域更容易获得纾困基金的青睐。 “创投机构主要以财务投资方式，帮助上市公司解决流动性和债务风险，保持上市公司控制权和治理结构相对稳定，加快产业转型升级。同时，优化投融资服务方案，提升上市企业融资效率，推动上市企业以并购重组为手段，做强产业链，做深价值链，从根本上提高产业集中度和核心竞争力。”他说。 在实际操作中，部分创投机构选择与银行合作，使困境企业获得多方面支持。例如，创投机构与合作银行协商，由合作银行发挥资金与网点优势，按照“先投后贷、投贷联动”的原则，对符合条件的企业提供包括授信、结算、托管、流动性支持、资产池等配套服务。据了解，通常情况下提供的授信额度为股权投资额度的5-10倍。 在“不救穷”方面，多位创投人士称，存在大股东资金占用、违规对外担保等合规性问题的上市公司不被列为救助范围；所属行业为房地产、两高一剩、传媒等，创投机构也会选择回避。此外，若存在长期停牌，价格虚高的个股亦被排除在外。 解决落地难需多方合力 业内人士指出，具有专业能力的创投机构参与纾困能够提升纾困行动的市场化程度。不过，目前纾困基金确实存在落地难问题。 前述浙商创投相关负责人这样解释落地难问题，第一，银行出资渠道受限。若借助券商资管通道，私募基金管理人需负责协调多方，导致协调成本上升。当银行出资占比较大时，受银行风控要求和内部流程繁杂等影响，决策效率相对低。第二，纾困基金由多方参与，选择考察投资标的和项目尽调时往往多头行动，重复尽调。第三，目前部分上市企业瑕疵较多，大股东股票质押率高企，多数情况下没有多余的资产做抵（质）押。在此情况下，接盘股权存在较大风险。 还有业内人士表示，纾困基金快速落地存在如下难点：投资机构撬动多路资金纾困，不同出资人统一意见需要时间；优质标的稀缺，瑕疵标的涉及诉讼，这也需要时间。不同出资人意见不统一，甚至某一方出资人意识到与其他出资人难以达成共识，而选择放弃。 联讯证券首席经济学家李奇霖表示，纾困基金要做到市场化运作，首先要以市场化原则选择投资标的，对信息进行及时充分披露。其次，需要监管部门对基金事前、事中和事后退出等环节依法监管。此外，除遵循救急不救穷原则外，纾困还需遵循法制化原则，避免道德风险。 |
