房地产：销售改善新开工高增 关注6股
房地产5月报：销售改善新开工高增，流动性紧张局面缓解 2018 年 1-2 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长 4.1%和 15.3%， 其中， 2 月单月投资增速 9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强； 销售方面， 单月销售面积和金额分别同比上升 4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购置面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。 我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开， 区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、 新城控股； 2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份； 3） REITs 受益题材： 光大嘉宝、金融街、世茂股份等。2018 年 1-5 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 10.8%和10.2%，销售面积和金额同比分别上升 2.9%和 11.8%， 5 月单月投资增速9.8%再度显示开发投资韧性，其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回升明显，主要由于低库存背景下房企开工及补库存意愿强烈。 销售方面， 5 月单月销售面积及金额均显著回升。我们认为在低库存情况下，销售对于供给端的敏感性高于需求端 ， 5 月销售改善主要由于预售证发放边际放松。 流动性紧张局面缓解，自筹资金明显改善，主要由于销售回款良好及降准、债券发行带来的现金流支持。我们认为在融资收紧的大背景下，龙头房企销售、投资、融资等各方面优势愈发突出，人才新政落地的二线城市结构性机会较大。建议持续关注区域题材，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：保利地产、绿地控股、 新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、 荣盛发展； 建议关注 REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。 支撑评级的要点 1-5 月，全国房地产开发投资额同比增长 10.2%，较 1-4 月回落 0.1 个百分点；商品房新开工面积同比上升 10.8%，较 1-4 月扩大 3.4 个百分点；施工面积同比上升 2%，增速较 1-4 月扩大 0.4 个百分点；土地购置面积同比上升 2.1%。 5 月单月投资增速 9.8%再度显示开发投资韧性，其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回升明显，主要由于低库存背景下房企开工及补库存意愿强烈，预计下半年将持续。 1-5 月的商品房销售面积为 56409 万平方米，同比上升 2.9%；销售额为48778 亿元，同比上升 11.8%；较上月扩大 2.8 个百分点；销售均价为 8647元/平米，同比上升 8.6%，较上月扩大 1 个百分点。 5 月单月销售面积及金额均显著回升，超市场预期。 我们认为在低库存情况下，销售对于供给端的敏感性高于需求端 。 5 月销售改善主要由于预售证发放边际放松，对可持续性保持乐观。 1-5 月，房地产开发企业合计资金来源为 62003 亿元，同比上升 5.1%，较 1-4 月扩大 3.1 个百分点。 从各资金来源同比来看， 1-5 月累计数据中，国内贷款同比下降 2.8%，较 1-4 月扩大 1.3 个百分点；利用外资同比下降 76.7%，较 1-4 月收窄 0.4 个百分点；自筹资金同比上升 8.1%，较 1-4月扩大 3.4 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 6.3%，较 1-4 月扩大 4.3 个百分点，其中， 1-5 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 12.7%和下降 3.6%。 5 月销售改善给予房企回款支撑，降准以及债券融资推动自筹资金同环比均上升。房企亦会通过调控拿地速度适应融资环境变化，总体现金流环境温和改善。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑，利率大幅上行。 |
