东百集团(600693)物流地产布局再下一城 成功收购天津核心用地
东百集团公告：子公司平潭信众拟以人民币4.8 亿元受让中银地产名下位于天津市宁河区潘庄工业区目标宗地以及在该宗地上建设的目标房产，目标资产由中银地产完成后续开发，取得完整房屋权属证书后过户至平潭信众名下。目标宗地占地面积21 万平方米，规划建筑面积13.6 万平方米。按照交易金额4.8 亿元和规划建筑面积13.6 万平方米计算，此次天津所获地产拿地和房产建设成本一共3521.9 元/平方米。 简评：公司自今年3 月拉开物流地产开拓序幕后，持续在广东省、北京市、天津市等核心物流地段拿地，现公告用地具体分布为：广东佛山三水工业园区（建设用地20 万平，建筑面积12 万平）、广东肇庆高新区（占地面积23 万平）、佛山市三水区芦苞镇（宗地面积19 万平）、北京经济技术开发区（占地面积4.4 万平，建筑面积5.8 万平）、天津市宁河区潘庄工业区（占地21 万平，规划建筑面积13.6 万平）。公司拿地稳步推进，而且所获地产质地优良，印证公司强大拿地能力。 截至目前，公司已公告地块占地面积合计约87 万平，今年总开发面积有望达60 万平米。预计未来公司将持续布局北上广深等核心城市或其周边区位，分享当地庞大的物流需求。 对公司的判断。公司在广东、北京、天津等核心物流地段持续布局，成立供应链管理公司并取得浦发银行70 亿元融资额度支持，物流地产业务转型加速推进。借助土地+管理团队+资金三大核心优势，预计公司未来将快速布局北上广深等核心市场地块，仅2016 年即有望达到60 万平开工面积，三年内或达百万平米级规模，价值增量和利润增厚空间较大。公司还可进一步拓展供应链金融、设备融资租赁、智能物流空间更为广阔。 盈利预测。基于地铁围堵消除以及扩建完成带来百货主业恢复性增长以及兰州项目收入确认等因素，我们预测公司2016-2018 年归属净利润（暂不包含物流地产利润贡献）分别为2.16 亿元、2.88 亿元和3.13 亿元，对应EPS 分别为0.48 元、0.64元和0.70 元，分别同比增长336.5%、33.5%和8.9%。 公司估值。公司未来1 年价值的主要构成为两部分：（1）商业+百货RNAV 价值75.6亿元。主要有当前在运营自有物业门店（东百大楼&扩建、东方百货）合计面积10万平米，以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目；（2）测算智能仓储价值约44 亿元。公司今年有望达到60 万平开工面积。我们谨慎假设公司未来1 年左右将达110 万平米设施面积，估算单位增量价值约4000 元/平米，则该部分价值增量将达约44 亿元。综合以上，判断公司1 年左右目标市值约120 亿元，对应13.35元/股的公司12 个月目标价，维持“买入”评级。 风险与不确定性。储备项目投建及培育进程的不确定性；地产项目结算节奏和金额的不确定性；智能仓储转型推进的不确定性。 |
