新城控股公司深度报告:蛰伏已久、一飞冲天——长三角白马地产，住宅和商业双轮驱动
投资要点: 公司是长三角领先房企，换股吸并实现A 股整体上市。公司房地产开发和经营起步于1993年，随后成为常州市场的领先者。2001年，公司子公司新城地产（900950.SH）在上交所上市。2002-2007年，公司布局沪宁沿线城市。2008年，公司进军商业地产；2009年10月，公司总部迁往上海，定位“泛长三角”。2012年11月，新城发展控股（新城控股母公司）香港上市。2015年，公司以9.82元/股（换股价8.12元/股，换股比例0.827）发行5.42亿股，换股吸并下属江苏新城（900950.SH），实现集团A 股整体上市（601155.SH，新城控股），公司总股本增至17.08亿股，公司实际控制人为王振华先生。 深耕长三角，并采取“1+3”扩张战略，同时住宅和商业地产开发双轮驱动。公司业务模式是“住宅+商业地产开发”双核驱动模式，是中国长三角地区领先的开发商，并正向东部沿海及中西部重点城市拓展。未来，公司在住宅开发方面将采取“上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张”的“1+3”战略，重点深耕有潜力城市，专注于中产阶层，重点打造“幸福启航”、“幸福乐居”、“幸福圆梦”、“幸福尊享”4个产品系列，并标准化流程提高资产周转率。商业地产开发方面，公司在全国分散选择优质地块开发1-2个匹配的商业综合体，包括销售型和持有型物业。商业地产系列包括“国际广场”、“城市广场”、“生活广场”.截至2015年上半年末，公司已签订土地出让合同项中已竣工但尚未出售或租赁的建筑面积合计125.1万平，在建建筑面积合计973.8万平，待开发的建筑面积共计724.5万平，上述三个面积之和为1823.3万平。 多年来公司业绩较快增长，未来我们预计将继续保持一定增长。2015年1-10月，公司实现商品房销售额233.7亿元，增长25.5%。同期，公司实现净利润8.27亿元，同比增长187.2%。2014年，公司实现商品房销售额243.9亿元（其中商业地产约60亿元），同比增长18.8%。未来，我们预计公司商品房销售将继续保持一定增长，并有望进入商业地产第一梯队。 业绩预测和估值建议。我们预计，2015-2016年公司将分别实现净利润15.8亿元和18.1亿元，对应EPS 分别为0.93元和1.06元。公司RNAV 是17.18元。截至12月24日，公司收盘于23.23元，对应动态市盈率分别为25.0倍和21.9倍。考虑到公司B 股转A 股整体上市不久，股价波动较大，我们暂不给出目标价，首次给予“暂不评级”。 风险提示。行业面临加息和政策调控两大风险。 |
