招商地产(000024)确认地产整合 蛇口土地是否注入成大看点
招商"双子"之一的招商地产（000024）自4月3日停牌以来，有关公司种种资本运作传闻不断，目前有了新进展。招商地产4月18日公告，经向公司实际控制人招商局集团确认，招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。鉴于该事项尚存在不确定性，公司股票将继续停牌。 这则公告的发布也间接打破了此前招商双子（招商地产与招商银行）整合的传闻，但同时也继续为外界设置了地产整合的悬念。深圳一家大型房地产企业的资深人士告诉记者："从公告措辞看，大股东招商局的地产资产注入很可能是此次停牌的主要原因。目前看，蛇口工业区巨量的土地资产全部打包进入的可能性进一步增强，即使最不济也很可能是招商地产重启此前中断的定增收购大股东部分资产事项。" "银行+地产"几无可能 事实上，自4月3日，招商地产和招商银行双双停牌之后，市场对招商局旗下最大的地产平台和最大的金融平台进行整合的传闻即开始出现。不过，4月11日，招商银行并没有伴随招商地产持续停牌，而是携一份"全民持股"的激励政策宣布复牌。 招商银行的一纸公告让市场原有的预判开始降温，招商地产日前发布的停牌进展公告则是明确确认招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。如此看来，招商银行与招商地产的停牌事项很可能是独立进行的。前述房企资深人士的观点较为肯定，他认为："招商地产的公告表面，外界传闻的'银行+地产'整合事项几乎可以说没有可能性了，剩下的悬念就是招商局地产整合会如何进行。" 外界之所以对招商双子停牌的猜想聚焦到"银行+地产"方面除了停牌时间重合的原因之外，也是基于当下地产金融化趋势的日益明显。比如，最近平安人寿入股碧桂园成为其第二大股东，去年销售冲到第一的绿地也通过设立绿地金控加码金融布局。此外，去年以来生命人寿、安邦保险、中国人寿等保险资金频频出手，在金地、佳兆业、金融街、远洋等企业的股东变动名单当中都能见到这些机构的身影。 前述资深人士还表示，招商银行整合招商地产可能性不大还有另一原因，作为央企，其本身具备的复合属性，已经将金融和地产进行匹配，无须通过股权形式进行整合。事实上，无论是招商、中信还是华润等企业，它们集团旗下的招商银行、中信银行、华润银行都让旗下地产公司一上来就能够和金融无缝连接，内部之间的紧密合作是业内普遍知晓的。 蛇口土地注入希望大增 虽然招商银行复牌的事实和此次招商地产停牌进展公告直接否认了招商双子的整合猜想，但是相关想象中，招商局集团拟将3.9平方公里工业用地作价3500亿元注入招商地产的猜想最具吸引力。而当下市场传闻较多的则是蛇口工业区的全部或部分土地有可能注入上市公司招商地产。 招商局官网资料显示，招商局通过开发蛇口工业区、漳州开发区等，提供成片开发综合服务，并通过招商地产从事房地产开发业务。蛇口工业区开发建设了蛇口片区11平方公里的土地。漳州开发区行政辖区面积56.17平方公里，2010年升级为国家级经济技术开发区。 那么，招商局是否可能将蛇口工业务的土地等资产注入上市公司呢？记者梳理发现，招商地产和招商局在蛇口地区确实均有地产开发和销售业务，整合预期是存在的。前述资深人士也表示："如果子公司和母公司在同一区域都有同类业务的话，出于避免同业竞争或规模整体优势的考虑，都可以考虑整合。" 据媒体统计，在蛇口招商地产拥有海上世界住宅、金融中心二期项目，建筑面积合计35万平方米；还拥有建面110万平方米的持有物业，包括30万平方米厂房，80万平方米为写字楼、商铺等。招商局在蛇口还拥有规划建面170万平方米的太子湾邮轮母港综合体项目，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅，还拥有占地100多万平方米的旧工业厂房及员工住宅，这些旧工业厂房及住宅未来均存在升级改造为商住用地的可能，意味着这也将成为该公司未来优质的开发资源。 前述资深人士表示："尽管存在工业用地转商用、转住宅的种种政策限制，但从远期看，招商地产是招商局最正宗的上市地产平台，核心业务注入是合理的。即使不可能全部注入，蛇口部分资产的注入也是很有可能的。" 上述人士所提及蛇口部分资产注入实际上指的是前年的招商地产定增购买招商局资产的方案。2013年9月，招商地产董事总经理贺建亚曾抛出一份65亿元的增发方案，该公司拟收购大股东蛇口工业区持有的海上世界住宅一期，及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权，价值约48.65亿元；同时，招商地产额外配股募集配套资金16.18亿用于补充公司流动资金，发行价格26.92元/股，总计约65亿元。 不过该方案公布当日，因房地产行业整体低迷，且没有纳入预期的前海地块、同时对配套资金以及定增价格不满，二级市场失望情绪浓厚，故而招商地产股价随即跌停，一日之内市值暴跌超过48亿，股价较早前发布的融资方案发行价有较大幅度折让。因此，积极执行扩张战略的贺建亚只好放弃这次定增计划，并在股权融资受限后，转向债转股以及增大招商银行的授信额度。 截至招商地产停牌日，招商地产股票收盘价为31.96元/股，较2014年4月25日宣布融资搁浅时的17.20元/股上升85%。综合上述资深人士的看法看，如果定增价格具备优势，招商地产再次重启已遭搁浅的定增融资购买大股东资产计划的可能性也是存在的。 |
