房地产行业：三点原因推荐关注主流地产股
核心观点： 主流地产股相对于整个板块估值处于低位。 第一，估值方面，进入2015年以来，主流地产股有所调整，回调幅度在15%-20%左右，而同期地产板块指数上涨10%左右。目前主流地产股与板块估值的相对水平重新回到了14年11月降息前的水平，目前仅为0.48. 预计未来重点城市成交将大幅回升。 第二，行业基本面方面，一手房成交本轮复苏的小周期始于14年年底，我们统计的67个重点城市一手房成交在14年11月同比止跌并且在14年12月实现22%较大幅度增长。然而今年以来，一手房成交出现同比小幅下滑(截至目前67城市一手房累计成交同比基本持平)，我们认为这主要是由于推盘季节性大幅下滑所致。但是我们从具备前瞻性的二手房成交来看，今年以来，我们统计的19个重点城市二手房累计成交同比上涨21%，而二手房不存在供给季节性影响，这说明从需求的角度来说，表明大中城市房地产市场总体景气度是向上的。因此，在市场整体景气度趋暖的背景下，我们相信，进入3月下旬，随着一手房未来推盘放量回升，将会推动成交大幅向上修复，4、5月份大中城市单月同比增长20%值得期待。 政策环境持续友好，房价无系统性上涨风险。 第三，目前宏观经济整体仍然较弱，房地产对于稳增长的重要性凸显，因此，我们判断，未来房地产整个政策环境将持续友好，这点在两会的政府工作报告中也得到体现。回顾一下过去十年的政府工作报告内容：05-08年以控制房价为主，09年稳定房地产投资， 10-14年又以抑制投资需求、稳定房价为主，而在15年政府工作报告中，明确支持改善性住房需求。而李克强总理此前多次讲话，都突出表明了鼓励改善性住房需求的态度。此外，目前房价仍然不具备系统性上涨风险，也为政策环境持续友好提供支撑。 投资逻辑顺畅，建议买入主流地产股。 站在当前时间点，我们相信未来一个季度内，政策将持续友好且存在进一步支持政策出台预期，同时基本面会继续向量增价平，持续向上复苏的方向演绎，结合相对估值的比较，我们建议继续积极关注主流地产股的机会。标的选择方面，龙头房企建议关注保利地产(再融资)、招商地产(深圳前海机遇)、金丰投资(绿地借壳上市)；成长型房企建议关注中南建设、泰禾集团；地产资源+互联网金融重点关注新湖中宝和泛海控股. 风险提示。 基本面的复苏时间慢于预期、力度低于预期。 |
