电子城(600658)公司点评:拥抱互联网 产业园区价值再提升
事项：公司发布公告与北京五八信息技术有限公司（以下简称“五八信息”，其于2005年创立的58 同城，迄今已发展成为全球最大的分类信息网站。）于2014 年9 月19 日签署战略合作协议，宣布结成长期战略合作伙伴。双方拟在产业空间拓展、科技产业孵化、产业投资等领域展开深入合作，在全国范围内推动若干个互联网科技创新发展产业平台落地。 平安观点: 公司在电子信息产业园区建设及运营方面积淀深厚。电子城有限责任公司是伴随着北京酒仙桥电子工业基地改造而来，该处曾是我国军工电子产业最大国家基地，但由于计划经济时代的终结大部分企业在上世纪80 年代陷入破产困境。公司自成立之初便承担起电子城老工业基地升级改造的规划、投资、开发建设的使命。公司是典型的园区开发商，目前北京项目为电子城IT 产业园和国际电子总部，同时异地园区朔州、天津西青、秦皇岛也在逐步推进。截止2013 年末，公司共有土地储备约45 万平方米（未计算天津西青、秦皇岛项目）。 拥抱互联网，迈向O2O 产业基地。公司此次与58 的合作是58 同城转向O2O 战略的重要一步，根据公开资料58 同城计划未来几年投资不少于10 亿美金，在020领域移动互联范畴，通过投资、并购、中小企业孵化构筑新的生态系统。电子城通过此次合作也将首次涉足互联网产业，在生态系统构建中承担起中小企业孵化园的角色。公司以开发建设中关村电子科技园区为起点，多年来在产业园的建设中，已积累了丰富的客户资源，此次合作将有助于公司产业链实现延伸。 合作有助于公司未来产业园区价值提升。随着公司北京项目接近建设后期，公司正谋求本地及异地新增园区的拓展，目前已实现朔州、天津、秦皇岛的项目突破。 公司与传统住宅开发企业的最大不同即推动销售及租金收入的直接要素为园区企业数量，未来互联网科技创新发展产业平台的落地有助于强化公司园区的产业聚集效应，增加园区吸引力，从而提升园区物业价值。 公司现有项目具有较高盈利能力。公司目前主要结算项目国际电子总部和IT 产业园由于项目获取较早，土地成本低廉，同时项目地段优势使价格不断上升，结算毛利率始终位于高位，2013 及2014 年上半年结算毛利率分别为63.9%和70.3%。 同时公司国资背景使公司财务始终安全稳健，无长短期负债，2014 年中期资产负债率仅27%。 盈利预测及投资评级。公司为北京市国资委控股的北京电子控股集团唯一房地产平台，大股东在北京尚有大量工业用地，同时公司在异地园区也将逐步进入运营阶段。公司此次拥抱互联网，作为产业链延伸的重要尝试，有助于未来园区价值提升。我们预计公司2014-2015 年EPS 分别为0.93 和1.02 元，对应PE 分别为13.5 和12.3 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示：与58 同城合作慢于预期；房地产行业面临宏观调控。 |
