优质地块频现 多个城市土地出让额逾千亿元 近期，全国土地市场整体持续升温，深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现，成交额快速攀升，多个城市土地出让成交额超过千亿元。 土地市场持续升温 中原地产数据显示，北京、杭州、上海等城市今年以来土地成交额已突破千亿元。其中，北京为1130亿元，土地出让额居前，杭州为1097亿元，上海为1015.47亿元。 同时，50个典型城市合计土地出让额1.6万亿元，同比上涨12%。其中，27个城市超过200亿元，49个城市超过100亿元。上述数据均刷新近年来同期纪录。超过20亿元的地块44宗。其中，底价成交为11宗，占比25%。 23个城市土地出让规划建筑面积超过1000万平方米，成都、重庆、苏州3个地区超过2000万平方米。其中，成都土地出让规划建筑面积合计2770.17万平方米，重庆合计为2335.5万平方米，苏州为2334.08万平方米。在一线城市中，北京地区土地出让规划建筑面积合计356.43万平方米，平均溢价率为18.61%。 杭州等热点地区土地出让规模及成交溢价率均较高。5月27日，杭州市萧山区集中出让5宗宅地，规划建筑面积合计为143915平方米，总成交价66.18亿元，保利、顺发、景瑞等房企成功竞得地块。其中，杭州众毓企业管理有限公司以总价13.34亿元竞得萧山区宁围单元XSCQ1405-04地块，楼面价为21722元/平方米，溢价率27.78%。杭州众扬企业管理有限公司以总价8.09亿元竞得宁围单元XSCQ1405-18地块，楼面价21521元/平方米，溢价率26.59%。 近期热点城市出让的住宅地块楼面价较高，容积率较低。这就意味着竞得者需要在相应地块上建造改善型住宅产品。 5月27日，天津津南区辛庄板块3宗住宅用地入市，规划建筑面积15.75万平方米，起始总价为28.85亿元。其中，津南（挂）2020-06号地块由中铁建设集团房地产有限公司以底价6.93亿元获得，楼面价为9462元/平方米。该地块为二类居住用地，规划建筑面积36619.5平方米，容积率不大于2且不小于1。大华（天津）发展有限公司以底价21.92亿元获得04号、05号地块，成交楼面价分别为9454元/平方米、10698元/平方米。04号地块容积率为不大于2且不小于1，05号地块容积率为不大于1.6且不小于1。 房企拿地热情不减 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，多地出让较优质地块，有利于稳定楼市，提振市场信心。一些地区推出的住宅用地资源稀缺，地理位置佳，且周边配套建设较成熟，教育、医疗资源优质。出让优质地块，很大程度上激发了房企的拿地热情。 据中指研究院监测，2020年前4个月，保利地产、香港置地、中国恒大（03333）3家房企拿地金额均超过300亿元。龙湖集团（00960）、华润置地（01109）、绿城中国（03900）3家房企拿地金额在200亿元至300亿元之间。新城控股、招商蛇口分别揽地198亿元及192亿元。TOP10企业拿地总额2400亿元，占TOP50企业的37.8%。进入5月，房企拿地热情不减。 克而瑞研究中心谢杨春指出，百强房企土地总货值规模达到42万亿元。其中，前10强房企的土储总货值达18万亿元，占百强房企总货值的4成以上，规模房企的土地储备具有优势。从龙头企业的投资策略看，以深耕聚焦、谨慎投资为主，且收并购成为获取资源的重要途径，注重运营节奏。 今年以来房企联合体拿地明显增加。这种方式可以减少单家房企资金占用规模和成本，提升拿地成功率。同时，后期销售方面可以增加更多“卖点”，提高综合知名度，有利于提升销售去化率。 据克而瑞研究中心监测，融创、世茂通过收并购继续扩规模，两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5%。其中，融创6成土储来自收并购。世茂于2019年也收购了部分新城项目，且2020年初完成了对福晟的大笔收购。而绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略，积极拓宽拿地渠道、稳健增储。绿地在三四线城市坚定高铁新城战略，布局优质核心三四线城市楼市，土储货值同比涨幅超过50%。 警惕变相融资拿地 为缓解现金流压力、偿还到期债务、支付拿地所需资金，今年以来房企融资积极性高涨。 中原地产数据显示，截至5月27日，房企债券融资持续井喷，今年以来债券类融资额达3076亿元，同比增长约25%。而2019年全年行业整体融资金额仅5800亿元。其中，4月房地产行业融资总金额达971亿元，刷新最近几年单月融资额纪录。5月以来，房企融资继续高位运行。 从融资利率看，万科A、葛洲坝等企业的融资利率低至2%左右。相比此前动辄6%-10%的企业债券，近期房企融资利率持续走低。 贝壳研究院数据显示，上周（5月16日至5月22日）房企境内、外债券共发行18笔，融资（含计划）金额约170.4亿元，融资金额环比上升137%。受益于积极的金融政策，国内债券市场进入阶段性活跃期。 中原地产首席分析师张大伟表示，境外融资收紧，而境内融资活跃，房企融资持续井喷，不少房企进行储备性发债。海外融资3月份规模骤减，4月份全面停滞，5月份小额复苏，但前景仍不甚明朗。因此，房地产企业普遍增加境内融资规模及融资期限，以保证在较长的一段时间内现金流不受影响。 一些房企强调，融资金额不用作拿地使用。多位业内人士指出，房企尽管对某笔融资规定了用途，但融资后整体现金流变得宽裕，可以将更多的经营性现金流用于拿地，这等于变相通过融资进行拿地。 融资需求爆发 期货公司加速冲刺A股上市 在南华期货、瑞达期货登陆A股之后，新一波期货公司正积极备战冲刺A股上市。日前，浙江证监局披露永安期货辅导备案公示文件，该公司正式进入上市辅导期。据了解，上海中期期货、弘业期货（03678）、新湖期货均加入了冲刺A股上市的行列。 多位接受采访的期货公司管理人员认为，这主要是在行业创新、转型潮的背景下期货公司融资需求出现爆发。 创新潮不断 期货公司经过几年转型，已从过去经纪业务“一统天下”的局面转向了传统经纪业务、投资、资管、期现业务平分秋色的格局。中大期货副总经理、首席经济学家景川表示，转型升级初见成效，目前期货期权品种已达75个，市场交易规模大幅增加，资管业务主动管理能力大幅提升，期货公司风险管理业务在基差、期现、场外期权及做市业务方面取得了很大突破。 “目前期货公司转型情况出现了分化，第一梯队的期货公司基本已完成转型，创新业务成为其利润的最大来源。”宝城期货金融研究所所长程小勇表示。根据新三板和主板上市期货公司已披露信息，2019年净利润排名靠前的10家期货公司，净利润合计约为31亿元，占全行业净利润的一半以上。其中，风险管理业务成为头部期货公司利润增长的重要来源。例如，2019年永安期货的“其他业务”收入为206.78亿元，同比增长50.40%，而“其他业务”主要是全资子公司——永安资本的现货贸易业务收入。部分期货公司资管业务也出现较大幅度增长。 方正中期期货投资咨询部董事总经理王骏表示，我国期货公司经过近三十年发展，从代理客户买卖发展到目前的期货期权经纪业务，后者是目前期货公司主要业务和利润来源，包括商品期货经纪业务、金融期货经纪业务、商品期权经纪业务和金融期权经纪业务四部分，目前期货业经纪业务收入占行业营业收入的50%；创新业务最近三年发展加快，风险管理业务、资管业务、场外期权业务、做市商业务等的增长率也在加快。 融资需求 多位业内人士表示，期货公司加速冲刺A股，主要是基于创新业务爆发背景下的融资需求。 “期货公司上市是为了募集资金加大对风险管理和资产管理业务的发展，风险管理业务可以开展场外业务，可更好地服务现货企业，通过场内场外、期货现货、境内境外的融合融通进一步服务国民经济。”景川说。 程小勇分析，从目前期货公司的融资需求看，由于风险管理子公司业务涉及到现货贸易、做市商业务和场外期权业务，需要的资本金要求越来越多，因此期货公司增加资本或融资的需求较迫切。目前大多数期货公司的融资渠道主要是股东追加资本、新三板融资、主板融资和发行次级债，其中股东追加资本情况越来越少，期货公司需自己解决融资问题，因此新三板融资和主板融资成为期货公司首选。 程小勇指出，目前已登陆A股市场的期货公司，在股权融资方面获益良多。以南华期货为例，截至5月28日，该公司市值已升至123.08亿元。南华期货上市后，资本金约束得到缓解，多元化经营也得以开展。 财报数据显示，南华期货已实现营收连续四年增长，从2016年的7.7亿元跃升至2019年的95.38亿元。2019年南华期货旗下风险管理子公司——南华资本各项风险管理业务规模快速增长。其中，基差贸易方面，2019年度贸易收入89.63亿元，同比增长124.58%；当年做市业务交易额达3619.43亿元，同比增长182.40%。 王骏表示，2020年全球金融市场剧烈波动，我国期货公司虽面临严峻的国内外市场环境，但融资需求仍然强烈，主要用于期货公司信息技术投入、营业网点布局、人力成本、风险子公司各项现货及场外业务。 差异化发展 部分期货公司登陆A股会否加速行业分化局面，中小公司生存空间如何？景川认为，在期货公司转型升级使得“二八”效应加剧、通道红利渐渐消失的情况下，行业集中度明显提升。中小期货公司保证金利息收入下滑、手续费下降、管理费用增加、资管业务风险管理业务刚起步或者空缺等几大因素，成为中小期货公司净利下滑的主要原因。因此，中小型期货公司必须发挥差异化优势，才能在未来激烈竞争中谋求一条生存道路。 程小勇表示，对中小期货公司而言，转型一旦出现落后，差距会越来越大，尤其是单纯依靠经纪业务的期货公司生存会越来越困难，这也是行业竞争和做大做强的必然结果，中小期货公司只有加快转型，尤其是发展特性化的创新业务才能弯道超车，不至于被淘汰。 王骏认为，中小期货公司通过上市助力其发展、市场品牌提升、网点增加、人才引进、设立子公司、布局境外业务，均是非常有利的或积极的作用，并缩小与其他期货公司差距。 养老金第三支柱建设提速 资本市场引“活水” 围绕“养老”议题，多位代表委员建言献策，如加速推进养老金第三支柱建设、深化扩大税延商业养老险改革试点、放开养老金投资限制、借助资本市场提高养老金投资收益等。 今年年初，银保监会等多部门部署，将养老金第三支柱纳入国家重大改革内容。随着二三支柱的壮大，养老金投资管理规模也将水涨船高，为资本市场带来可观增量资金。 加快顶层设计 养老金体系有“三大支柱”，第一支柱是基本养老保险，第二支柱是企业年金和职业年金，第三支柱是个人养老金制度，包括个人储蓄性养老保险和商业养老保险等，但我国三大支柱发展失衡。 全国人大代表、中国太保寿险上海分公司副总经理周燕芳认为，发展养老金第三支柱是建设多层次养老体系的重要突破口。 推进第三支柱建设，也成为相关政策层面的发力点。银保监会副主席黄洪年初表示，要加快第三支柱改革的顶层设计，把第三支柱的改革纳入国家重大改革内容。 银保监会牵头制定的《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》明确，积极发展多样化的商业养老年金保险、个人账户式商业养老保险；完善个人税收递延型商业养老保险政策，支持养老保险第三支柱发展。拓宽商业养老保险资金运用范围，实现长期保值增值等。 试点扩容呼声高 业内人士指出，税收递延型商业养老保险政策，是第三支柱建设中一个重要的方向。今年两会期间，不少代表委员对其给予了特别关注。 全国政协委员、证监会原副主席姜洋建议，有关部委抓紧研究出台第三支柱政策文件，结合税延养老试点经验，优化制度建设，提升覆盖面；建立账户制，鼓励银行、保险、基金及互联网等各类金融机构参与服务，提供银行理财、保险、基金等符合要求的金融产品。 全国政协委员、原保监会副主席周延礼建议，尽快完善税延商业养老保险试点政策，包括扩大试点范围，提升个人缴费额度等；进一步提高税收优惠力度，简化涉税流程。 值得注意的是，银保监会相关负责人27日表示，个人税收递延型商业养老保险试点进展平稳。下一步，银保监会将积极协调财政部、税务总局等相关部门，完善税延保险试点政策，扩大试点地区范围。 长期资金增量 随着二三支柱的壮大，养老金投资管理规模料水涨船高，为资产管理行业带来一片“蓝海”，并将为资本市场带来可观的增量资金。 在养老金投资管理上，银行理财子公司、保险资管机构、基金、券商等主体有望同台竞技。 泰康资产总经理段国圣日前表示，该公司在养老金管理方面之所以实现较好的规模，与投资业绩稳定关系很大。“养老金本身是长期资金，有长期稳定的投资回报是一项核心竞争力。”他说。 如何在确保安全的基础上提高养老金投资收益也成为不少资管人士关心的话题。中国人寿首席投资官王军辉建议，调整监管政策，拓宽养老金投资范围，逐步从严格的限量监管转变为审慎监管。 全国政协委员、交银施罗德基金总经理谢卫表示，权益投资比例相对较低等问题，削弱了年金基金的长期投资增值能力。建议将年金基金投资权益资产的比例上限适当升至40%。 有分析称，若养老金权益资产投资“天花板”升高，资本市场有望迎来更多增量资金。 |
