头部房企获险资青睐 强强联合成大趋势 融资政策的收紧影响到整个房地产行业，大型房企也未能幸免。但凭借着相对靠前的行业地位、手中优质的土地储备和多年积累的开发经验，头部企业得以吸引险企携巨资驰援。 今年以来，中国平安（601318）、华夏人寿等险资纷纷入股房企，掀起继2015年以来的第二波险资入股房企浪潮。 多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，在房企融资收紧和资产荒的双重背景下，房企需要钱，险资需要长期稳定的投资项目，双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代，房企和险资的关系将越发紧密，或将在长租公寓、养老产业等领域拓展新的合作模式。 险资入股缓解资金压力 今年以来，险资频频入股房地产企业。保利地产（600048）半年报显示，原第二大股东泰康人寿再次增持公司0.97%股权，持股比例上升至6.27%；前海人寿则出现在荣盛发展（002146）半年报的前十大股东列表中，持股比例为0.46%；另外一家长三角地产商光明地产（600708）也获得险资青睐，上半年，华夏人寿两只产品共计买入光明地产2.71%的股权。 “险企资金雄厚，金融运作能力强，可以很好地补足房企的短板。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《证券日报》记者表示。 最近的案例是，中国平安于今年8月份买入中国金茂15.2%股份，成为公司第二大股东，原第二大股东新华人寿退居第三大股东。销售规模上，中国金茂近4年复合增长率约50%，但扩张的同时，公司负债攀升，今年上半年出售项目和发行票据也被认为是资金承压的表现。此次增发，中国金茂融资总金额约8.15亿港元，将用作营运资金，这让平安的入股颇有资金驰援的意味。 此外，继2018年买下华夏幸福（600340）19.56%股权后，今年2月份，中国平安继续增持至25.25%，坐稳华夏幸福第二大股东宝座。平安入股后，即向一度被爆出资金链问题的华夏幸福伸出援手，2018年年底，平安资管与华夏幸福下属公司签署协议，向其实施债权投资60亿元。华夏幸福也在新股东的帮助下着手优化债务，公司2018年四季度融资性净现金流转正，2019年上半年的筹资性现金流从去年同期的-97.2亿元上升到317.42亿元。近期，华夏幸福继续向平安人寿转让其持有的北京物盛科技100%股权和债权，预计回笼资金58.29亿元，资金情况预计进一步好转。 江瀚认为，险资入股房企的长远影响是，险资的长钱可以降低房企的资金成本，让房企从单一的负债模式向金融资本结合模式转化，如果做得好的话，有可能出现类似日本主银行制的产业结构，即公司以一家银行作为主要贷款银行并接受其金融信托及财务监管，这种模式将大大降低交易成本，赋予房企可持续的生命力。 确定性因素是险资入股主因 事实上，这并不是险资首次进军房地产行业。早在2015年，在政策调控和宏观经济承压的大背景下，房企面临资金链危机。与此同时，保险高速发展且入市政策环境宽松，险资纷纷斥巨资进驻头部房企“抄底”。 2015年4月份，中国平安附属公司中国平安人寿耗资62.97亿港元拿下碧桂园9.93%的股权，成为碧桂园第二大股东，持股比例仅次于杨家实控人杨惠妍；同年，安邦保险入股保利地产；泰康人寿2016年年初也进入保利地产十大股东之列，至今仍持有6.27%的股权，列第二大股东；也是在这一年，宝能旗下的前海人寿进入万科A前十大股东之列，此后继续增持，并引发了著名的宝万之争。 “宝万之争后，险资入市受到严格监管，尤其是类似野蛮人的标签，让险资面临很大的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，这是2017年到2018年上半年险资入市动作较少的原因。 进入2019年，银保监会发出“鼓励保险资金增持上市公司股票”的号召，且恰逢地产行业政策收紧总体价格偏低，险资再次看到入场机会。 据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，共有16家房地产上市公司获险资入股。前五强的房企中，除恒大以外，剩余四强碧桂园、万科A、保利地产和融创中国均被中国平安、前海人寿和泰康人寿重仓持有。2018年中指院评选的房企20强中，华夏幸福、金地集团（600383）、新城控股（601155）、旭辉控股集团、荣盛发展、中南建设（000961）和阳光城（000671）的股东名单中也均出现险资身影。 江瀚表示，险资更青睐稳健的龙头，尤其是多元化比较明显的房企，这意味着相比短期盈利能力，险资更看重投资标的的稳定性。协纵策略联合创始人黄立冲向记者表示，险企需要稳定的投资收益，而房地产行业至少有实物可以抵押，是相对安全的资产。 “公开拿地，房企的土地储备是可以看到的，这意味着未来两三年的销售额现在就能算出来，确定性是很强的。”一位TOP20房企的内部人员这样阐述险资入驻的原因。 强强联合是大趋势 目前，险资和房企已从资本市场持股开始向全面合作转型。 中国金茂在获平安入股后对外宣布，未来双方将在城市运营拓展、项目开发和金融产品等领域进行深入合作，发挥协同作用。平安对华夏幸福的布局更快些，今年年初，平安给华夏幸福带来一个以原华润置地CEO吴向东为首的新管理团队，为华夏幸福打造商业地产、长租公寓和康养地产等新业务。 自2015年获平安入股，碧桂园和平安的联系也更加紧密。碧桂园集团创始人杨国强在内部会议上曾表态，要充分利用平安73万人的保险销售团队，“如果平安每人帮我们销售1套房，那就卖出73万套房。” 除了从资本市场持股向具体项目延伸，险资自身也在攻城略地。 第一种模式是自持物业，中国平安旗下的平安不动产持有深圳平安金融中心、天津平安泰达金融中心和长沙平安财富中心等物业；泰康人寿为布局养老产业频频拿地，其医养系列已打造了燕园、沈园等十余个泰康之家，同样被认为是保险业的“大地主”之一。 第二种模式是以股权形式参与项目，平安不动产不仅参与雅居乐金沙湾、龙湖重庆中央公园嘉悦天街项目，还联手龙湖、万科、仁恒、招商共同开发济南CBD项目。今年以来，平安和头部房企联合拿地的新闻不绝于耳，合作对象不仅有中国香港四大家族之一的新鸿基地产，也有老朋友万科和龙湖。 易居企业控股CEO丁祖昱告诉记者，平安做这些合作项目不要求并表，也不操盘，所以房企十分欢迎，平安入股对开发商来说是个加分项，没有坏处。“在涉及整合的资本规则之下，生存法则是相对存活，可以采用联盟的形式，提高非联盟企业的进入门槛。”华泰证券研报指出，强强联合是房地产行业发展后期的趋势。 严跃进认为，未来房企和险企的联合将更加紧密，但在“房住不炒”的大背景下，保险公司和房地产企业会变得越来越理性，双方会更多探讨长租公寓、养老产业的合作可能。 科创板打新热情高涨 中小规模基金收益更丰厚 得益于科创板的投资热情高涨，科创主题基金净值水涨船高，在科创板主题基金中，收益最高的是南方科技创新A，其成立以来涨幅已经达到27.77%。而作为科创板打新主力之一的3年封闭式科创板基金，其收益水平虽没有公示，但有业内人士认为这类基金的收益率基本在10%以内。 格上财富研究员张婷介绍，封闭式运作的科创板基金收益更多来源于科创板股票打新，而其他科技创新类基金的收益除了来自于科创板打新，还来自于其持仓的A股股票的收益，目前科创主题基金主要持仓科创板股票以及A股成长板块个股。 东北证券研究总监付立春对《证券日报》记者表示，受到市场瞩目的科创板没有出现上市后暴涨暴跌的情况，与科创板新股战略配售份额有极大的关系，根据《上海证券交易所科创板股票发行与承销实施办法》正式文件，科创板首次公开发行股票网下发行比例，应当安排不低于本次网下发行股票数量的50%优先向公募产品、社保基金、养老金等相关规定的保险资金配售。“虽然这些体量很大的机构资金与普通投资者无缘，但它们的存在为新股定价起了决定性作用，而且稳定了科创板市场。” 付立春建议有条件的投资者可以参与科创板打新，因为就目前科创板新股发行态势看，科创板打新的收益率和中签率要高于主板市场，波动性风险也相对较低，如果不能直接参与或没有中签的情况下，可以考虑各类科创主题基金。监管部门也一直鼓励普通投资者通过公募基金等方式参与科创板投资，上交所此前曾表示，不符合投资者适当性要求的中小投资者，可以通过公募基金等产品参与科创板，上交所也将积极推动基金公司发行一批主要投资科创板的公募基金产品。 从参与对象来说，个人投资者能够参与科创板股票打新明显少于主板。个人投资者想要参与主板的网下申购仅需从事证券交易时间达到5年(含)以上，而科创板却明确规定了个人投资者不得参与科创板的网下配售。个人投资者虽然能参与网上打新，但门槛也相对更高，首先得有科创板账户，而这意味着投资者账户前20个交易日日均资产不低于50万、参与证券交易超24个月，此外，网上申购还要求持有市值达到1万元以上。 上海迈柯荣信息咨询有限责任公司董事长徐阳表示，科创板打新的主力资金来自于机构投资者，由于这些机构更喜欢长线布局，不会在意短期的波动，有助于科创板股价的稳定，同时加强金融市场的有效性。徐阳提到：“目前参与科创板打新的基金数量正随着科创板股票的密集发行逐渐增多，有数据显示，参与打新的基金平均年化收益率达到16.5%，公募平均中签率超六成。因此更推荐通过基金的形式去参与，专业的事交给专业的人来处理，个人在消息的接收以及处理方面无法和机构相媲美。” 科创板的打新收益也在影响着基金的排名，管理规模较大的基金由于打新收益推升净值幅度有限，往往无法与管理规模较小的基金的打新收益相比，按照科创板发行速度，对于规模1亿元、2亿元的基金，打新的收益更为丰厚。天风证券（601162）研究报告显示，根据公募基金的权益基金仓位水平及二季度末的前十大重仓股的市场表现，对照7月22日基金净值变化情况可以发现，公募基金参与首批科创板打新的积极性高涨，其中规模2亿元以下的基金，仅7月22日科创板开市当天就增厚业绩约2.6%。 以此前科创板第一股华兴源创的网下初步配售结果为例，其中有951只公募基金现身，随后每只科创板新股报价有效的基金产品都有近千只，公募基金参与科创板打新的热情不亚于中小投资者。 但也有投资人士对《证券日报》记者指出，公募中签率高只是一个平均数值，并不是所有公募产品都能在科创板打新中分得一杯羹。由于网下发行更倾向于长线投资的大型公募，随着科创板打新的激烈竞争，一些小型公募的中签率会逐步下降。 腾讯版“花呗”萌动 将分食支付宝“蛋糕” 近日，腾讯正在孵化信用支付产品的消息不胫而走。有媒体报道，该产品预计在今年四季度上线，由微信支付团队运营。 腾讯方面并未对该消息予以否认，有关人员对《证券日报》记者表示，“目前未收到相关产品消息。” 或由微信支付团队运营与“微粒贷”形成互补？ 该消息称，将来用户在使用微信支付时，或许可以使用“分付”先付款，再在账期内延长时间付款或者将账单进行分期付款。预计在今年四季度上线，由微信支付团队运营，目前处在与部分银行、持牌消费金融公司洽谈合作的阶段。未来或将通过开放白名单形式和银行等金融机构以助贷、联合贷的模式来运营。 有知情人士对《证券日报》记者称，“该项目尚不确定由哪一个团队做，但应该是微信支付(团队)。” 而微信支付团队曾让支付宝吃了不小的“闷亏”。早在2014年之前，移动支付C端市场份额一直是支付宝一家独大。而现在的C端支付市场则早已是双寡头局面，支付宝与腾讯财付通合计份额超过90%。 腾讯之所以能够强势“蚕食”支付宝的市场份额，要归功于2014年春节腾讯推出的微信红包功能。 资料显示，目前腾讯的金融科技业务主要有理财、支付、证券和创新金融四大板块。根据腾讯2019年第二季度财报显示，金融科技及企业服务业务第二季度收入228.88亿元，同比增长37%，是四个主营业务板块里同比增速较快的。且微信已经拥有超10亿人的庞大用户规模。 “从腾讯金融板块布局考量来看，确实需要推出一款产品来刺激腾讯金融业务增长。”西南财经大学普惠金融与智能金融研究中心副主任陈文对《证券日报》记者表示，推出信用支付产品，可以增加用户粘性，进而实现流量变现就显得十分必要。 《证券日报》记者注意到，腾讯旗下微众银行已经有类似产品“微粒贷”，其官网显示在微信及手机QQ端均有借款入口，如果此次微信推出信用支付产品，是否将对微众银行相关业务产生冲击？ 苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁对《证券日报》记者表示，“冲击和竞争会有，但是不会太大，虽然都是消费信贷产品，但客群，使用场景大不相同。” 针对此事，微众银行方面对《证券日报》记者表示，“不予回应。” 陈文认为，若腾迅推出分付的话，或将与微众银行的微粒贷产生合作关系，例如百信银行与度小满金融，未来微众银行中的资金可能更多由分付放出去，而微众银行也可以由此做大。 “花呗”蛋糕将被分食能否再次“偷袭”成功待解 虽然微信已拥有亿级的流量用户，但相较于蚂蚁金服旗下支付宝的花呗及京东数科旗下的京东白条，腾讯分付的入局显得有些姗姗来迟。 纵观各家互联网金融巨头，通过信用支付产品进入信贷消费金融领域“战役”早已打响。2014年2月份，京东上线“白条”；2015年4月份，“蚂蚁花呗”正式上线；之后苏宁金融上线了“任性付”；美团上线了类似花呗的产品“买单”；百度旗下的百信银行也开始试水虚拟信用卡，上线了“pay伴”。 据蚂蚁金服方面提供给《证券日报》记者数据显示，截至2018年年末，花呗的经营主体蚂蚁小微小贷公司总资产为217.36亿元，资产负债率为46.85%。2018年全年，花呗实现营业收入23.09亿元，净利润3.67亿元。目前花呗线下支付场景，除了天猫、淘宝、饿了么等线上消费，还包括家居、家电、家具、教育、生活服务等消费场景。 根据京东数科公开资料显示，目前京东白条已经覆盖了旅游、租房、教育、婚庆、汽车、装修、汽车等消费场景。 京东白条“掌舵人”许凌曾表示，“观察使用过京东服务的用户消费前后5个月的表现，用户在使用白条后和使用前对比，月均消费订单比例提升了52%，月均消费金额增长97%。” 而苏宁的任性付目前在苏宁线上、线下场景商品消费均可以分期。 显然，如今的信贷消费金融市场早已是混战局面。但即便如此，基于腾讯财付通庞大的支付端口，“分付”的推出其想象空间仍是巨大的。 陈嘉宁表示，“分付的优势是微信的海量的客群资源，以及微信支付的消费场景。”他同时强调称，“花呗的蛋糕确实可能被分食，也迫使其向细分市场发展，去努力为特定客户提供更优质的服务。无论如何，市场竞争对于消费者来说是有益的。” 科创板能否成为中长期资金的最爱 在证监会日前发布的“深改12条”中，排在首位的是“充分发挥科创板的试验田作用”。市场在谈到科创板的试验田作用时，首先想到的肯定是制度方面的改革，比如注册制、交易制度等。但市场显然忽略了科创板作为试验田的另一项重要功能：可让中长期资金获取高额持续收益的场所。为什么会这么说呢？ 首先，科创板在制度设计上就尤其重视发挥中长期资金的作用。 在科创板开板之前，科创板自律委就提出了一系列发挥中长期资金作用的建议。包括除科创主题封闭运作基金与封闭运作战略配售基金外，其他网下投资者及其管理的配售对象账户持有市值设立门槛，一定比例的网下发行股票数量优先向公募产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金和合格境外机构投资者资金等中长期资金对象配售。 最终，上述建议在综合各种意见之后进行了必要的修改，在科创板公司发行上市中发挥了重要作用。 其次，“深改12条”明确强调要发展中长期资金，这对科创板构成实质性利好。比如“深改12条”的第6条就是推动更多中长期资金入市，推动放宽各类中长期资金入市比例和范围，推动公募基金纳入个人税收递延型商业养老金投资范围。 “深改12条”还提出，要大力发展私募股权投资，推动公募机构大力发展权益类基金，强化证券基金经营机构长期业绩导向，推进公募基金管理人分类监管。 这些发展中长期资金的政策措施，对改善整个资本市场的投资环境有着很大的帮助，科创板也将从中获益。 第三，从科创板运行一个多月的情况来看，中长期资金的动作大多体现在打新层面。随着科创板公司数量的增加、交易时间的累积，中长期资金的作用会渐渐显露出来。 在科创板“满月”之时，上交所公布了参与科创板交易的投资者结构，近四成开通科创板权限的投资者参与首月交易，自然人投资者交易占比89%，专业机构交易占比11%。 虽然科创板“满月”交易的投资者构成并不比沪深市场“好看”多少，但科创板里的自然人投资者有着50万元的门槛，是专业个人投资者。这一点与沪深主板、创业板、中小板有着显著不同。 第四，科创板的试验田作用也吸引了QFII的注意，多家QFII出现在了打新的队伍中。假以时日，它们就将出现在科创板公司的十大流通股东中。 为了进一步畅通QFII与RQFII进入境内资本市场，国家外汇管理局于日前决定取消其投资额度限制。QFII与RQFII持有的A股市值约占全部外资持有A股流通市值的41%，但它们贡献的成交量仅占外资通过各渠道买卖A股成交量的23%。由此可以说明，QFII与RQFII并不热衷于频繁买卖，投资风格更为稳健。取消QFII与RQFII的投资额度限制将有助于科创板的长期稳定健康发展。 最后，随着科创板上市公司规模的扩大、交易时间的累积，其高科技、高成长性、可持续发展的特性将逐渐显露出来，科创板也必定会成为中长期资金的最爱。 |
