房地产：金九银十不及预期 关注6股
房地产：10月地产统计局数据点评：销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十不及预期 事件：统计局发布18年10月房地产行业数据，1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比名义增长9.7%，增速较1-9月份下降0.2个百分点；1-10月，销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份下降0.7个百分点；商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月下降0.8个百分点。 销售增速继续回落，金九银十不及预期：1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速较1-9月下降0.7个百分点；10月单月销售面积13804万平方米，同比降低3.1%，增速较9月提升0.5个百分点，比去年同期提升2.9个百分点；商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月下降0.8个百分点；10月单月销售额11782亿元，同比增长6.3%，增速较9月下降0.4个百分点，较去年同期提升8.0个百分点。 投资增速继续高位回落、或受土地购置费拖累继续下行：2018年1-10月，房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速较1-9月下降0.2个百分点；10月单月开发投资10660亿元，同比增长7.7%，增速较9月下降1.2个百分点，较去年同期增加2.1个百分点。其中，住宅投资70370亿元，同比增长13.7%，增速较1-9月下降0.3个百分点。 新开工增速回落明显、竣工持续低迷：2018年1-10月，房屋新开工面积168754万平方米，同比增长16.3%，增速较1-9月下降0.2个百分点；10月单月新开工面积16171万平方米，同比增长14.7%，增速较9月下降5.6个百分点。2018年1-10月，房屋竣工面积57392万平方米，同比降低12.5%，增速较1-9月下降1.1个百分点；10月单月竣工面积6260万平方米，同比降低20.9%，增速较9月下降11.7个百分点。 按揭贷款增速回升、整体资金压力仍存：2018年1-10月，房地产开发资金来源：国内贷款19727亿元，自筹资金45512亿元，定金及预收款44942亿元，个人按揭贷款19408亿元，分别同比增长-5.2%、10.8%、16.3%、-0.9%，增速较1-9月分别增长-0.1、-0.6、0、0.3个百分点；10月单月房地产开发资金来源：国内贷款1686亿元，自筹资金4916亿元，定金及预收款4683亿元，个人按揭贷款1886亿元，分别同比增长-6.1%、6.1%、16.4%、2.1%，增速较9月分别提高-13.7、-6.4、-9.4、5.0个百分点。 城市高频数据走弱，一线城市增速大幅收窄，二、三线城市降幅继续扩大10月份37大城市销售套数同比增长-28.1%，较9月下降15.9个百分点，一线、二线、三线分别同比增长11.4%、-28.2%、-40.2%，较9月分别下降32.1、10.0、17.2pct；销售面积同比增长-30.4%，较9月下降16.6个百分点，一线、二线、三线分别同比增长11.1%、-31.5%、-41.5%，较9月分别下降35.4、10.7、17.4pct。 投资建议：我们认为国家统计局数据和城市高频数据均显示新房销售有趋冷的迹象，销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十表现不及预期。从克而瑞百强房企销售数据看10月份销售金额增速继续回落，绝对值也走低。城市高频数据一二三线城市增速也全线回落。总体而言销售降温的趋势非常明显。我们预计11-12月销售额绝对值受年底推盘增多影响有望略有好转，但由于去年12月基数较高，同比数据可能依旧呈下降趋势。随着宏观经济和房地产行业数据的下滑，政策宽松预期不断强化，但我们认为短期内房地产调控政策大面积放松的可能性较小，不排除在政策执行尺度方面进行变相宽松。我们建议关注低估值有业绩的龙头房企，如招商蛇口、保利地产、万科A、融创中国、新城控股、华夏幸福、旭辉控股、荣盛发展等。 风险提示：融资环境继续收紧，销售不及预期，政策调控超预期 |
