华联股份(000882)未来购物中心经营管理的领导者
2008 年以来通过一系列收购重组，不断扩大购物中心的经营规模：2008 年通过向华联集团出售6 家百货门店，并从华联综超处购买2处商业物业实现主业转型；2009 年6 月，公司向华联集团非公开发行购买其持有的五家商业物业公司；2010 年12 月，公司向9 名特定投资者非公开发行股票，以募集资金收购华联集团所持北京万贸企业管理有限责任公司60%股权，同时投资建设和改造3 处自有购物中心和6 处租赁购物中心。2012 年12 月，收购鹏瑞商业下属的北京兴联顺达商业管理有限公司、成都海融兴达商业投资管理有限公司、北京龙天陆投资有限责任公司三家全资子公司各51%的股权。2013年非公开收购天鸿购物中心项目、合肥金寨路购物中心项目、武汉中华路购物中心项目、内江购物中心项目、包头正翔购物中心项目并增资，以及10 个购物中心装修改造项目 公司定位中国购物中心经营管理的领导者：购物中心定位体验式服务的社区型购物中心，体验式消费如大小餐饮、儿童教育、影院、亲子、电玩等构成绝大部分租户，服装以快消品为主。公司目标通过自建（购买）、租赁或受托管理的经营模式，快速展店，不断提升购物中心资产和店铺规模，提高运营管理水平，成为中国购物中心经营管理的领导者。公司主营业务收入主要为固定租金收入，占总收入的90%左右，固定租金每年安装一定的速度增长。培育周期通常1 年之内的扭亏任务，2-3 年运营成熟。 公司具备快速复制扩展的能力：作为在零售行业有着丰富经验的运营商，公司积累了一批优质的租户资源，主力租户所占用面积达购物中心的总租赁面积的50%至70%，剩余面积根据各门店实际情况灵活安排，从而有效地降低了购物中心的运营风险，有力保障了购物中心的快速拓展。 短期内筹备新店和资本支出侵蚀利润，扩张期后将迎来盈利拐点：由于目前公司购物中心尚处于开业初期，购物中心店龄偏短，一半以上店龄在3 年以下，没有过成熟期。公司采取总部集权制管理体系，运营招商在总部，随着购物中心的增加和收入规模的增长，管理费用率逐步下降。但筹备新店和资本支出导致销售费用居高不下，财务费用压力较大，吃掉利润。公司近期将保持每年7-10 家的开店速度，年增加经营面积40 万平米左右。高速增长期过后，公司将达到近300 万平米的总面积。公司的新店培养期在3 年，如果开店速度下降并且开业店铺逐步成熟，公司将迎来赢利上升周期。 自有物业价值远超目前市值：公司目前总市值仅为61.89 亿元，公司自有物业比例高达50%，自由物业价值远超目前市值。从08 年转型截至目前，公司共开业29 家购物中心，北京14 家，其他外地，总计达110 万平米，其中自有物业13 家，面积比例达到50%。储备项目20 多个，已开加筹备共计56 家。 盈利预测和投资评级：绵阳科技城产业基金目前25-26 家进入退出期，未来几年将贡献比较多的投资收益。预计公司13-15 年的EPS 分别为0.70、0.85 元、1.03 元，对于PE 为20.4、16.8、13.8 倍，给予公司推荐的评级。 |
