海岛建设(600515)购关联方酒店 办产权存隐患
11月26日讯 近年来，海岛建设（600515）进行的关联交易总是很难令投资者放心。2013年9月份，公司以4.5亿元现金收购关联方所持海航迎宾馆100%股权，令关联方大获其利，并引发上交所关注。详见全景网报道"与海岛建设关联交易 大股东9个月赚70%"。时隔一年之后，公司又披露了一则令人不省心的关联交易公告。 海岛建设周三晚间公告称，公司拟以30466万元的价格收购关联方海口新城区建设开发有限公司旗下的海口国兴城北塔商务酒店的1层及5-28层，合计建筑面积3.07万平方米。 对于上述交易，海岛建设称，公司主营业务为商业百货零售业、酒店业，此次购买北塔酒店能进一步增强公司酒店经营业务，提升公司的综合实力和经营业绩，符合公司经营业务及长远战略发展需要。 但令人忧虑的是，截至合同签署日，出让方海口新城区建设开发有限公司尚未拿到北塔商务酒店的房产权证，而这可能是此次收购的最大隐患。 根据海岛建设公布的评估报告，北塔商务酒店的土地使用权规划用途为"城镇住宅用地"，出让年限为70年，至2082年。而上市公司海岛建设此次购买的资产是"用于经营酒店业务"，这显然违背了土地使用权的规划用途。 经营酒店属于商业行为,商业用地的使用年限通常为40年。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 但按照公司披露的评估报告，除北塔商务酒店第一层用途不符合土地规划用途外，5-28层似乎不存在违规用地问题。 公告显示，开发方海口新城区建设开发有限公司将北塔商务的"城镇住宅用地"开发成了"酒店式精装公寓"，这也属于"城镇住宅用途"--"酒店式公寓"毕竟不是酒店，也可以是普通城镇住宅--且该项目也拿到了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售许可证。 因此，海岛建设可以名正言顺地以购房者的名义购买上述房产。但上市公司若将"酒店式精装公寓"变成"商务酒店"，开展公司的酒店业务，在实质上就会导致土地规划用途发生变更。这或许是海口新城区建设开发有限公司目前仍未拿到北塔商务酒店产权证明的原因。 根据相关规定，所取得土地为出让土地的，通常可向政府有关部门直接申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需重新进行评估，决定是否需要补交土地出让金。 另外，公告显示，开发方似乎存在着"故意变更土地用途"的行为。评估报告还显示，海口新城区于2012年获得上述城镇住宅地块，即开始了北塔商务酒店的建设，对于第一层，一开始设计的用途即为"商业"。 北塔商务酒店今年9月份刚刚建成，目前尚无任何收益。 |
