豫园商城(600655)拟受让上海确诚地产 推动豫园商圈扩张、升级
事项：豫园商城1 月12 日晚发布公告，拟以2.03 亿元受让上海复地地产旗下上海确诚地产公司100%股权，进而获得与公司自有土地项目“豫泰基地”紧邻的“侯家路38-II”地块，合并开发上海豫泰确诚商业广场项目，作为豫园旅游商圈的延伸和升级。项目总投资67 亿元，预计于2019 年建成使用。 平安观点: 整合复地旗下物业资源，建立豫泰确诚商业综合体：豫园商城、上海复地均为上海复星集团下属企业，本次收购事项构成关联交易，这也是继招金矿业、沈阳豫珑城、复星豫园商旅文产业基金之后，大股东向公司注入或双方合作的又一项目，将公司已有商业业态、物业资源与大股东旗下土地资源强强联合，实现豫园商圈的延伸和升级。公司受让获得的“侯家路38-II”地块占地面积11125 平方米（可建面积约4 万平米），接壤公司待开发项目“豫泰基地”（约3 万平米），紧邻城隍庙与外滩，是黄浦区老城厢地区旧城更新的重点项目。项目总投资67 亿元，由于涉及拆迁、建设和招商等诸多事项，预计于2019 年建成使用。 挖掘隐蔽资产价值，实现豫园商圈外延扩张、升级：公司所处的豫园商圈是上海集合商业、旅游、人文历史为一体的重要旅游商业区，客流量稳定，旗下餐饮、食品、百货、医药、工艺品等业务板块收入和利润贡献稳定，持有数十个历史优秀、享誉国内外著名品牌，但内圈商业升级缓慢、外延扩张困难限制了品牌价值和业务规模提升。公司持有豫园商圈10 万平米商业物业及隐蔽的待开发物业资产（豫泰基地）价值也一直未被市场充分反映。我们认为上海豫泰确诚商业广场项目的投建，将伴随原豫园商圈的业态调整升级，有利于大幅提升豫园商圈的经营规模、促进原有商圈的内生增长和经营能力提升，提升豫园商业旅游区的集客能力，更好地将商业资产、旅游客流转化为经济效益。 看好项目长远回报，后续大股东资源整合值得期待。因涉及拆迁、建设和招商等诸多事项，本项目开发时间长（5 年左右）、投资金额大，将给项目公司带来较大的经营压力，拉长培育期。但我们看好该项目的长远回报：1）相比公司沈阳项目，上海核心区域商业地产供给相对稀缺，区域消费能力也足够支撑；2）作为豫园商圈的延伸，具有成熟的旅游概念，与传统商业项目存在较大差异，培育风险较低；3）豫园商圈在上海旅游业地位举足轻重，迪斯尼的开业将促进旅游客流再上新的台阶，提升商圈价值。 商业地产是黄金珠宝主业以外公司未来最重要的增长点，大股东复星集团也将在资本、品牌、人才、项目资源等方面为公司发展提供支持，未来进一步的资源整合、合作值得期待。 预测 14-16 年EPS=0.64、 0.74 元、0.82 元，维持“推荐”评级。老庙、亚一珠宝整合为豫园黄金珠宝集团后，在产品、品牌提升，区域架构调整和精细化管理方面持续改善，珠宝业务盈利能力有望稳步提升。虽然沈阳豫珑城、上海拟投项目短期将给公司带来较大资本开支和培育期压力，但有利于豫园商圈模式的复制、扩张，为公司带来长远利润增长点。大股东复星及黄浦区国资委的频繁增持，也体现了对公司前景的看好。 维持公司14-16 年EPS=0.64、 0.74 元、0.82 元的预测，对应PE=17.7X、15.5X、13.9X，维持“推荐”评级。 风险提示：1、新商业项目建设进度拉长，总投资额高于预期；2、豫园商圈客流出现大幅下滑；3、黄金价格下行对需求的短、长期冲击。 |
