工业用地转商住用地政策前瞻:土地工转商,打开想象空间
日期：2014-10-21 研究机构：平安证券 土地改革是一项慎之又慎的改革,牵一发而动全身,同时又是中国经济长期制度红利释放的过程,土地改革的路径尚在探索,顶层设计尚未完成。但先行先试在各地方所表现出的创造力将很大程度上为土地改革的顶层设计提供基础。 土地流转改革采取地方先行先试的路径出于多方面的考虑。第一,法律制度尚不完善;第二,国家担心推广太快城市资本将迅速进入农村造成土地迅速集中农民大量失地;第三,土地所有权和承包权的确权登记和颁证工作尚未完成。因此习近平主席特别指出:“坚持农村土地集体所有的前提下,促使承包权和经营权分离,形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局”、“要尊重农民意愿,坚持依法自愿有偿流转土地经营权,不能搞强迫命令,不能搞行政瞎指挥”、“搞好这项改革,一项重要基础工作是保障农民集体经济组织成员权利……试点过程中,要防止侵吞农民利益”。 但部分地区已经开始对土地改革进行创新试点,创新试点的模式代表着未来土地改革可突破的方向。 短期内土地流转改革仍然有较大的局限性,如土地流转尚不能突破流转对象,土地的用途也不能发生改变,否则尚不符合法律和文件的规定,但从经济效应上来看,土地流转对象和土地用途的限制,只要突破任何一个,就可以给中国的农业现代化和城镇化带来极大的制度突破。从各地的创新模式中可以看到一些具有可行性的方案的端倪。 成都的农交所模式,实现了信息的流通,在现行的制度下,能够加快土地经营权向农业大户和农业经营企业流转,同时还引入了担保机制,探讨金融和土地的创新模式。 重庆的地票模式,是在坚守18亿亩耕地红线政策的思路下,实现土地性质的转换,从而盘活存量土地,并释放农地的价值,但这种模式依然仅仅存在于重庆内部,实际土地性质作为交易的标的,可以在更大的范围内,如省和省之间进行交易。 益阳的土地信托模式,引入信托实际是通过金融平台的方式加速土地经营权的流转,有助于同时引入农业经营企业和金融机构,对于加速农业产业化进程是一个极好的探索方式。 嘉兴模式则是政府主导的城镇化过程,农民通过转让宅基地和农地的方式来换取城市的住宅和城市的基本保障,以驱动农民进城的方式加快土地的流转,反向推动农业现代化的过程。 2014年中央一号文件要求在5年内完成土地的确权登记和颁证,也就是说在2018年之前最为基础的工作将会完成,同时对于《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》法律等也有望在未来几年有所突破,在这期间中央都会推土地流转改革保持一定的谨慎的态度,但中央顶层实际的思路也会在此期间逐渐形成。但我们同时也预期,从2017年开始,即土地的确权行将完成之时,将是将一些地方的优秀经验进行推广之时,而作为企业家和城市资本家,布局的时间应该会更早。 |
