联合办公的未来转型之路
日前，仲量联行在深圳的新办公地点首次对外开放。新办公室采用了诸多亮点设计：45个开放式讨论区座位，分布在办公室的不同区域，促进团队互动沟通；会议室多达9个，部分会议室由可移动隔板分隔，可以灵活调整组合成供研讨会或其它活动使用的大面积空间；空间布局灵活，可以应对不断变化的办公需求，工位数量可再扩增40%，等等。 联合办公的困惑 仲量联行在其深圳新办公室举行“未来办公”之旅活动，分享了最新调研报告《以未来为导向：企业不动产赋能增值》。报告指出，中国有半数企业已成为不动产科技应用领域的先行者和快速追随者，并呈现进一步增长的态势。活动以新办公室作为“未来办公”应用的实例展示，探讨导向未来之路，由此探索目前联合办公行业的盈利困惑。 自2015年至今，市场见证了联合办公行业一路高歌猛进，引领着中国办公楼市场变革的风潮，其发展之迅速屡屡引发行业深思。为了服务创业者，诸多联合办公公司在2015年成立并投入运营，这些新型办公品牌主打共享办公空间的概念，租赁整层或者多层办公楼，吸引初创公司入驻，像二房东一样赚取租金差价。在他们的宣传中，开放的办公空间消除了人与人之间的隔阂，同时也增进了公司之间的业务联络，空间内还可以设置更多的工位数量，节约了空间也节约了成本，与周边的办公楼相比，联合办公空间的性价比更高，也更容易形成健康的办公生态。 然而，随着2017年创业潮投资寒冬的到来，一些联合办公的初创型公司在这场资本寒冬中逐步凋零。与前两年的跑马圈地、快速扩张相比，近两年，联合办公行业规模扩张速度明显放缓，空置率上升、租金下降趋势明显，更有关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出，在经济下行压力加大、资本退潮的大背景下，联合办公行业发展进入深水区。 寻求新的盈利模式 共享办公行业目前面临的主要问题，是始终未能找到清晰的盈利模式。对此，业界人士表示，大部分联合办公都是边运营边建设，且前期投入较大，联合办公比地产开发轻，但又比酒店管理重得多。开设空间一次性投资（租金+装修+办公配套等）就高达几百万，后期的空间运营开销（人力+网络+推广+水电+税费+日常维修等）更为庞大，想要回本尚且需要半年甚至一年以上时间，盈利更是遥遥无期。 目前国内绝大部分的联合办公都将租金和增值服务（如提供法律、注册等服务）作为盈利点，其中租金作为主要盈利点。理想状态下，联合办公是盈利的。但实际上，占盈利大头的租金被居高不下的空置率拖了后腿，增值服务则是收入寥寥，再加上行业激烈竞争，有时候还会作出买一送一、免费试住等赔本赚吆喝的行为。 有数据显示，联合办公空间的收入模型正在发生改变。很明显，价格战、土地战一定不会是联合办公空间行业发展的主旋律。这个市场拼到最后，一定不是拼谁的地多，而是要拼谁的服务能得到更多用户的青睐。 “未来联合办公空间的概念会逐渐模糊，将会出现更专业的空间运营商。未来空间提供的服务绝不像现在一样，只是出租一个工位、一个空间那么简单。未来的空间可能会成为甲级物业的补充，占到整个商业地产租赁近三成的市场。”仲量联行一人士在报告会上说。 |
