楼市信贷政策“温度测试”：个体对房贷利率下调几乎“无感” 上周末，在北京市南二环外的某大型综合商超门口，一位售楼员将“每平米3.5万元”的楼盘广告“纸马甲”穿在身上，其身旁聚集了5位服装整齐划一的地产中介员工。温暖的阳光洒在他们身上，几个人一边在言辞热烈的讨论和期待着楼市的春天，一边也没有忘记在有路人经过时主动询问一下购房意向。 只不过，北京的春天一向有些“小纠结”，冷暖空气的交替经常表现为，“T恤和棉服”对于主人着装主导权的争夺。事实上，天气如此，楼市亦如此：上周末，楼市就在“国管公积金认房又认贷”和“逾百家银行下调房贷利率”的冷暖风中猜测着属于自己的季节。 地产中介员工：未收到利率下降通知 近日，有第三方机构统计显示，2019年3月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，较2月份下降7个BP，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平，未来整体利率仍可能继续下行；3月份，又有138家银行下调了房贷利率，高达上月的3倍有余。 “其实今年京城房贷利率一直比较平稳，各家银行的利率水平相差也不大，最主要的区别不是价格，而是放款条件和时间”，位于北京市西城区的一位地产中介公司员工龙先生(化名)对《证券日报》记者表示。 在龙先生看来，其实房贷利率是否有所松动，虽然对购房人心理有所影响，但鉴于其变动幅度即便是有也很小，实际上真正决定购房成本的还是房价本身。 龙先生的同行们显然比较赞成上述观点。《证券日报》记者联系的多位地产中介公司员工均表示，目前银行首套房贷款利率差距不大，二套房贷款利率有一些差异，也几乎没有客户会因为房贷政策对购房举棋不定。 多家银行：总行层面政策未变 “所谓的百家银行下调房贷利率其实更像是一个纯粹统计学数据——也许数据确实对，但距离真实的市场还有一段距离”，某股份制银行个金业务相关负责人对《证券日报》记者表示，“我们银行的房贷利率没有大的动作，最多只是对达标特定门槛的客群有所松动。” 该人士指出，首先，上述数据选取的银行是全国35个城市533家银行的分(支)行，这些机构尤其是支行层面对于房贷利率的定价权其实很小，也就是有限的浮动范围，即便变动实际上对于市场的整体数据影响可能微乎其微；其次，部分银行的分支行本身并不主打房贷业务，因此在整个分支行额度收紧的时候经常通过上调利率来“变相拒贷”，在额度宽松时主动降回来，他们也不一定是市场的主力军；第三，以均值来看，即便是利率连降4个月，其下降的绝对值也就是不足20个BP，其降幅约为2%，每百万元的贷款能够感受到的月供差异约150元。具体到个体来看，变化确实是几乎等于“无感”的。 《证券日报》记者向多家银行询问了解到，“总行层面的房贷利率政策没有变化”、“上半年额度确实相对宽裕，放款可能会比较快，但是目前没有以量补价的计划”、“利率未变，但是审批服务在改进，效率有所提升”。 按揭房抵押贷热度上升 《证券日报》记者注意到，在楼市相关的信贷产品中，按揭房抵押贷款的热度确实有所上升，但该项业务主要针对房产持有者，与按揭贷款有着完全不同的概念和客群。 “银行近期推出按揭房抵押贷款利率优惠，年利率最低6%”，某股份制银行西南地区分行的员工在朋友圈推销着“自家银行”的产品。记者注意到，其按揭房抵押贷款利率确实仅仅是略高于按揭房房贷款利率。 如果在搜索引擎以“房屋抵押”为关键词进行检索，可以看到来自于正规中外资银行、小贷公司等机构的大量贷款推销信息。多数银行设定的抵押成数为七成，审批快、批贷率高也是此类贷款的主要“卖点”，相对而言，千万元的融资规模是多数银行的放款上限；而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到，有公司吹嘘能够将贷款规模上限提高至2000万元。 从利率水平来看，《证券日报》记者深入了解后发现，不同金融机构的差别较大。其中，银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率，甚至可能低于6%；而小贷公司等第三方机构由于资金成本远高于银行(资金源自自有或理财)，月息的起步价往往就达到了1%，甚至是更高。部分小贷公司的开价超过了年化16%，完全可以比肩无抵押的消费贷款。 有序放开油气勘查开采市场 有助于引入社会资本参与 近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》(以下简称《指导意见》)中指出，有序放开油气勘查开采市场，完善竞争出让方式和程序，制定实施更为严格的区块退出管理办法和更为便捷合理的区块流转管理办法。 “在传统管理体制下，油气勘探开采环节管束过严，区块退出机制不畅，导致我国油气资产开发效率不高。”湘财证券研究所宏观研究员盘宇章昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，《指导意见》提出有序放开油气勘查开采市场，完善区块退出机制和鼓励区块流转，有助于在油气勘探开发领域引入社会资本参与，逐步建立起油气矿权流转制度。 “伴随我国社会经济的快速发展，能源事业的勘探开发也进入到快速发展时期，特别是我国天然气市场化规模不断扩张，已成为当今世界第三大天然气消费国。”民生银行研究院研究员郭晓蓓昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，速度增长与市场机制转变之间存在的矛盾造成我国目前天然气市场亟需进行多方面改革，以保障气源的供应和基础设施的建设能够满足行业的发展需求。 盘宇章表示，“十三五”以来，国家大力推进天然气上游勘探开发和下游销售与终端利用市场化改革，加强中游管道、储气库等储运基础设施价格监管，持续推进“管住两头、放开中间”的天然气价格改革，实现居民非居民用气价格并轨。 从政策成效来看，勘探开发市场化改革已取得较大进步。郭晓蓓分析称，一方面，自然资源部在2011年推进非常规油气区块探矿权公开招标后，2015年10月公开招标出让新疆油气勘查5个区块，国有石油企业勘探开发专营局面被打破。另一方面，持有天然气探矿权采矿权的企业内部加大勘探开发力度，加快内部天然气区块流转。以中国石油为例，2017年12月份实施东西部油田矿权内部流转，中西部鄂尔多斯、四川、柴达木三大盆地及部分外围盆地的16个探矿权、采矿权区块，从西部长庆油田、青海油田、西南油气田流转到东部大庆油田、辽河油田、华北油田以及玉门油田。 从数据上看，盘宇章表示，国家天然气终端利用政策已见到实实在在效果，2017年天然气消费量达2352亿立方米、同比增长17%，2018年天然气消费预计达2700亿立方米左右，连续两年实现两位数增长，重回高速发展轨道。 可以预见的是，随着国家一系列改革政策逐项落地，天然气产业发展的深层次矛盾及不平衡不充分问题将逐步得以解决。郭晓蓓还表示，随着市场的变化，天然气概念龙头股也会发生变化，建议投资者关注申能股份（600642）、桂林旅游（000978）、大众公用（600635）、新奥股份（600803）、长春燃气（600333）、广安爱众（600979）、广汇能源（600256）等股票。 投资者数量突破1.5亿 做好投教工作不能松懈 截至3月末，沪深两市的投资者数量，已经突破了1.5亿。这是中国结算公布的统计月报披露的数据。3月份，沪深两市新增投资者数量为202.48万，创两年来新高。 笔者认为，投资者数量的大增，是与当前的市场环境密不可分的。投资者认为市场有投资价值，愿意入市，也是情理之中的事情。 笔者同时也要提醒广大投资者，虽然入市了，但是，在投资过程中一定要注重理性投资、价值投资，千万不要轻信所谓的内幕消息、小道消息。否则，到头来受损的必然会是自己。 这就涉及到投资者教育。 这项工作，监管层、机构、媒体等都在努力地做，并且也取得了一定的成效。但是，投资者教育工作依然任重而道远，仍有很多事情要做。比如，媒体就需要去做好引导工作，告诉投资者什么事情能做、什么事情不能做，要告诉投资者要理性投资。当然，在这方面，媒体长期以来都有呼吁投资者理性投资、价值投资。 与投资者教育密切相关的，就是投资者保护。这项工作涉及到资本市场方方面面。 日前，为进一步加强对资本市场投资者保护工作的组织领导，证监会在总结投资者保护工作经验基础上，成立了投资者保护工作领导小组。 这是证监会落实以人民为中心的发展思想，做出的一项重要机制。我们看到，这个小组的阵容也是非常强大：证监会主席易会满担任领导小组组长，副主席阎庆民任副组长，证监会各相关业务部门及系统单位主要负责人为小组成员。 另外，证监会还与教育部联合印发关于加强证券期货知识普及教育的合作备忘录、组织开展“走近科创，你我同行”为主题的投资者教育专项活动…… 中证中小投资者服务中心日前提起首单退市公司支持诉讼。投服中心公益律师张晏维代理1名投资者，以已经退市的昆明机床股份有限公司及其大股东为被告，向昆明市中级人民法院提起虚假陈述损害赔偿申请，已获法院受理。 这一系列的举措，都是监管层给予投资者的保护。但是，光靠监管层的努力是远远不够的。这就需要其他市场主体的积极配合。 比如，券商就理应成为投资者教育和保护工作的主力军。因为投资者在入市过程中，往往最先接触的就是券商，因此，在投资者入市伊始，券商就要给投资者灌输正确的投资理念，做好投资者适当性工作，把合适的产品推荐给合适的投资者，而不是为了业绩，置投资者可能要面对的风险于不顾。 如今，资本市场“一体两翼”的投资者保护体系日益显现出积极成效。随着法制建设和体制机制创新的不断推进，证券投资者保护工作也正朝向更高质量、更多元化的方向迈进。 但是，面对众多的个人投资者，特别是资产在50万元以下的中小投资者，由于他们处于弱势地位，合法权益容易受到侵害，保护好他们的合法权益不受到侵害，显得尤为重要。因此，做好投资者教育和保护工作，依然是一项常抓不懈的工作。这方面，监管层一直在努力。 沪深两市的投资者数量已经突破了1.5亿，同时，这一数据还在呈现出不断上升趋势。那么，广大投资者是否调整好心态，真正做到理性投资、价值投资呢？ 打七折仍无人出手 贾跃亭旗下世茂工三项目再次流拍 时隔3个多月，贾跃亭旗下世茂工三项目再次遭遇流拍。4月15日，阿里拍卖显示，乐视控股(北京)有限公司持有的北京财富时代置业有限公司的全部股权流拍。这是该项目的第二次流拍。 虽是第二次拍卖，但显然，与贾跃亭相关的资产热度依然不减。《证券日报》记者注意到，此次拍卖起拍价为21.87亿元，较首次拍卖价的23.02亿元降价1.15亿元，评估价仍为32.89亿元。整个拍卖过程中，围观人数达到了5.7万次，比3个月前首次拍卖时的围观人数还要略多；此外，此次拍卖中，1155人设置了提醒，1人报名，但1个交易日下来未有竞买纪录，最终导致流拍。 据了解，2016年6月份和8月份，乐视控股先后两次通过股权转让获得北京财富时代置业有限公司100%股权。根据世茂股份（600823）2016年发布的公告，将向乐视转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司，以及世茂商管公司持有的北京百鼎新世纪商业管理有限公司的100%股权，交易价格分别为29.20亿元和0.52亿元。按照此次世茂工三的拍卖价21.87亿元计算，相当于较收购价打了七折多。 此次拍卖方北京市第三中级人民法院披露的司法鉴定项目评估报告显示，北京财富时代置业有限公司主要资产为世茂工三，包括位于朝阳区工人体育场北路13号院3号楼、5幢地下一层部分商业及车位，建筑面积共4.9万平方米。世茂工三是北京著名的商业地产项目，位于三里屯周边地区，主要业态为商场。 乐视资金链危机爆发之后，乐视系一系列资产遭到变卖或冻结，而世茂工三项目是乐视控股最值钱资产。《证券日报》记者查阅天眼查发现，北京财富时代置业有限公司的股权已于2016年11月8日被全部质押，出质人为乐视控股(北京)有限公司，质权人为中信银行股份有限公司总行营业部。此外，该公司面临的司法风险高达34条，其实控人乐视控股股权冻结次数高达28次。 “两次流拍主要原因是，该项目的市场价值虽然很高，但是在目前的这种经济环境下，其价值无法通过拍卖来体现。而且拍卖是全公开的，如果私下转让，可能还有人买，因为这一项目的背后是乐视，纠纷和争议特别多，接盘后商誉会受到影响。”北京大成律师事务所律师朱宝对《证券日报》记者说到。 易居研究中心研究总监严跃进也认为：“此项目流拍说明机构投资客对于此类收购并不关心。很大的原因在于乐视风波很大，包括此前恒大新能源汽车出现的纠纷，多少使得很多投资者担心此类项目诚信度不高。或者说，是否存在一些隐瞒的问题，以及是否存在各类交易的瑕疵，类似问题很难回答，自然此类项目拍卖，是没人迎合的。” 在严跃进看来，即使有人接盘，从世茂工三转型本身来说，地段其实是很不错的，租金预计不会太低，但是经过股权交易的折腾，预计商业经营等会受影响。而后续业态如何确定，也存在很多问题。此外，目前商业地产过剩背景下，该项目本身也面临很多冲击。 而在不久前举行的乐视网（300104）2019年第一次股东大会上，有投资者也提出世茂工三拍卖价格不断下调，贾跃亭如何偿还债务等问题。乐视网方面回应称，世茂工三是贾跃亭和关联方持有的资产，乐视网不持有世茂工三任何股份或权益，对世茂工三的处置不了解。 |
