房地产：社融收缩下的土地成交扩张 关注4股
房地产：对当前土地市场的点评-一边成交高增一边流拍，土地乱象还是真相 土地价格确实在跌，龙头拿地强度也明显下滑，中小企业拿地在增加。年初，我们在《定价权周期》报告中提出观点，由于目前龙头企业的在手库存去化周期都在 4~5 年，因此会降低自身的拿地强度，而非龙头企业的资金实力不够雄厚，最终会导致土地价格下行。从目前的实际情况来看，龙头拿地强度大幅度下降，同时土地溢价率大幅度下行，流拍率大幅度上行。此前，市场认为，溢价率和流拍率上行是因为地方政府在上调底价，控制地价，那么，这样的情况在实际成交价格绝对下跌的背景下，需要重新进行审视。 拿地总量并没有下降，依然保持高增长状态，但即便如此，土地成交面积依然小于商品房销售面积。 截止 6 月底， 300 城住宅用地成交面积为 1.8 亿平方米，假设容积率为 2.5，则总计有 4.5 亿平方米规划建面，再假设这部分占全国比重为 80%，则总计土地成交为 5.6 亿平方米，但上半年住宅销售面积达到了 6.7 亿平方米。也即，目前依然处于土地去库存状态当中。我们认为，部分中小企业通过出售项目的方式，将土储转移到龙头企业之后，依然存在补库存需求，因此体现为龙头拿地减少、中小企业拿地增加的局面。 但历史上从来没有出现过，拿地增加、价格下跌的情况，这不符合房地产金融属性的规律。 由于房地产市场和货币环境高度相关，而对于在变为商品房之前没有使用价值的土地来说，金融属性表现非常强烈，因此，历史上，每一轮的货币放松周期，都会带来土地市场的火热，反之亦然。考虑金融属性和消费属性最大的区别就在于量价关系，在金融属性当中，量价属于同向行为，所以历史上土地市场都是量涨价涨、量跌价跌。因此这一轮的周期需要重新审视。 社融收缩下的土地成交扩张，是拿地资金穿透后的新时代，土地的金融属性减弱、原材料属性增强，预计土地市场将继续维持一边成交正增长、一边价格下跌的过程。无法融资拿地和龙头因高库存减少拿地，将继续带动地价走弱，但存在补库存需求的中小企业，将支撑成交量持续正增长，土地市场进入一边成交正增长、一边价格下跌的过程，我们预计，这个局面将继续维持半年的时间，等新的金融创新来打破僵局。推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等公司。 |
